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《2019年苏州市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》

仓储企业|2019-07-17 09:13:01|来源:物联云仓|人气指数:1472| 收藏资讯
导读:在2018年末,苏州市入选2018中国大陆最佳地级城市第1名,且在2018年全市生产总值达到1.86万亿元,经济实力可见一斑。苏州市由于其独特的地理位置与经济实力,成为物流地产的热捧之地,万科、普洛斯、上海丰树等大型物流地产公司在苏州均有仓储物流地产布局。在如此背景下,苏州市仓储物流市场发展现状如何呢?未来趋势又是怎样呢?

 

苏州——东傍上海,南接浙江,西抱太湖,北依长江,是著名的江南水乡,是一座极具诗意的城市,而在诗意的背后,苏州市的经济实力也不容小觑,在过去的几十年里,苏州市坚定不移贯彻开放的步伐,不断提高营商环境与效率,进一步提高城市竞争力,取得了可观成绩;在2018年末,苏州市入选2018中国大陆最佳地级城市第1名,且在2018年全市生产总值达到1.86万亿元,经济实力可见一斑。苏州市由于其独特的地理位置与经济实力,成为物流地产的热捧之地,万科、普洛斯、上海丰树等大型物流地产公司在苏州均有仓储物流地产布局。在如此背景下,苏州市仓储物流市场发展现状如何呢?未来趋势又是怎样呢?

物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台,根据实时在线数据,结合苏州市相关政府部门发布的权威信息,全面梳理苏州市通用仓储面积、仓储设施空置情况、租金水平等方面内容,为您提供参考。


一、苏州市交通情况及区位优势


苏州市交通情况及区位优势

苏州市位于江苏省东南部,长江三角洲中部,是江苏长江经济带重要组成部分,毗邻长江口,水运便利,长三角地区铁路、公路四通八达,交通通达度高,临近海口、上海,有海洋运输优势,为苏州现代物流业发展提供了先天优势。

公路:多条高速公路穿境而过,如沪宣高速公路、苏绍高速公路、沪常高速公路、沪宜高速公路、常嘉高速公路、京沪高速公路、沪宁高速公路、苏嘉杭高速公路、沪渝高速公路等。

铁路:苏州市区共有苏州站、苏州北站、苏州园区站、苏州新区站、唯亭站等5个铁路客运站及一个货运站苏州西站,除此之外郊县还有昆山站、昆山南站、阳澄湖站等3个铁路客运站。 苏州站是上海铁路局直属站,是京沪铁路中办理旅客运输的一等站,位于苏州古城区北端外城河北岸。

航运:有由原国家一类开放口岸张家港、常熟港和太仓港三港合一组建成的新兴港口——苏州港。

航空:一个军用机场——苏州光福机场;一个民用直升机场——苏州若航直升机场。


苏州市仓储资源概况

(一)苏州市整体仓库面积情况

截至2019年7月,据物联云仓实时在线仓库数据显示,苏州市在线仓库数量为181个,总面积为1,143.62㎡(不含在建仓),通用仓库面积为1,143.02万㎡,占苏州市总面积比为99.95%;可租面积为78.79万㎡,占苏州市总面积比为6.89%;在建仓库约32.8万㎡,占苏州市总面积比为2.87%。

 苏州仓储面积概况


苏州市各区/县分区概况及通用仓面积分布情况

苏州市辖5个市辖区代管,4个县级市,1个工业园区,包括姑苏区、虎丘区、吴中区、相城区、吴江区、常熟市、张家港市、昆山市、太仓市、苏州工业园区。本文将对这5区4县1工业园区的通用仓储面积、空置率及租金进行分析,以助了解苏州市整体仓储现状及发展趋势。

1、苏州市各区/县区位优势与仓储物流企业分布概况

苏州市各区/县与仓储物流企业分布图


2、苏州市各区/县仓库面积分布概况

据物联云仓实时在线数据显示,苏州市仓储资源丰富,集中分布在昆山市、吴中区、太仓市、吴江区4个区域,仓储面积均在100万㎡以上,其中昆山市仓储面积为苏州市内第一,为377万㎡,占苏州市仓储总面积的32.97%;其次分别为苏州工业园区、常熟市、虎丘区、相城区、姑苏区、张家港市,其中张家港市仓储资源相对较少,为12万㎡,仅占苏州市仓储总面积的1.02%。

苏州市各区/县仓库面积分布概况


3. 苏州市在建仓库概况

苏州市土地资源紧张,苏州市政府一直实行“节约集约”的土地政策,对仓储物流用地管控严格,仓储物流用地拿地困难。在2019年下半年,苏州新增供应呈缩减趋势,预计2020年苏州市新增供应将逐步减少。

苏州市部分在建仓库概况


苏州市各区/县仓库空置率租金概况

苏州市各区/县通用仓空置率概况

据物联云仓在线仓库数据显示,截至2019年7月,全国通用仓库空置率为10.17%,苏州市通用仓库空置率为6.89%,低于全国通用仓库空置率水平。其中,常熟市受地理位置影响,空置率为市内最高,达17.54%;而苏州工业园区由于高端客户较多,聚集效应明显,仓储供不应求,成为市内空置率(0.86%)最低的地区;据物联云仓城市经理分析,未来苏州工业园区受供求影响,仓储市场将持续紧俏。

苏州空置率概况


一线重点城市空置率概况

【云仓解读】

虽然苏州对仓库物流用地限制,但鼓励仓储企业对原有仓库进行提容升级改造。一方面众多仓储企业对现有仓库进行提容、提质改造,由原来的废旧仓库变身高标仓库;另一方面,高标仓库容易达到政府项目用地准入门槛,仓储企业瞄准建设高标仓库,增加了市场高标仓库的投入,据不完全统计,2018年~2019年上半年苏州市高标仓投入市场面积不低于220万㎡,新增供应为苏州市仓储市场带来了新的活力,在一定程度上缓解了苏州市供不应求的现状,空置率略有回升,但高标仓储市场依旧比较紧俏。据物联云仓城市经理分析,在未来,受土地规划限制及仓库改革的影响,苏州市的仓库空置率或呈下降趋势。


(二)苏州市各区/县通用仓平均租金概况

据物联云仓在线仓库数据显示,截至2019年7月,全国通用仓库平均租金为23.93元/㎡·月,而苏州市通用仓库平均租金为31.06元/㎡·月,高于全国通用仓库平均租金水平,且仅次于北京、上海、深圳。其中苏州市工业园区通用仓库平均租金为苏州市内最高,达32.90元/㎡·月;张家港市为市内最低,为23元/㎡·月;其中备受用户关注和热捧的苏州市高标仓价格为32.30 元/㎡·月。

苏州空置率概况


重点一线城市概况

【云仓解读】

高标仓因其硬件设备水平、建设标准较高,租金水平普遍高于普通仓,苏州市在2018年~2019年期间新增大量高标仓,带动苏州市高标仓平均租金由30.55元/㎡·月上浮至如今的31.06元/㎡·月。而苏州市工业园区、昆山市、虎丘区、吴中区等地区由于当地仓储需求旺盛,仓库供不应求,导致租金增高。

未来,苏州市由于土地限制与仓储行业转型升级,仓库成本逐渐增加,而仓储市场租金将呈上涨趋势。


苏州市仓储物流发展趋势展望

(一)苏州市仓储物流用地将向集约化发展,仓储物流用地提容转型逐步开展

根据《苏州市国土资源“十三五”规划纲要》(以下简称《纲要》)提出,千方百计促集约,节约集约水平持续增强……引导和鼓励企业在原用地范围内增资扩建。苏州市仓储物流业受政策土地规划影响,未来仓储物流用地将向集约化发展。除此之外,《纲要》提出,严控新增建设用地规模,而苏州市国土资源局对工业用地实行“双控制度”,投资低于5000万不予单独用地,工业项目不得低于0.8。


(二)上海仓储市场紧张,需求外溢明显,苏州市仓储市场面临重大机遇

上海市仓储市场供需紧张,且由于政府对仓储物流用地的限制,面临用地压力与租金压力,上海部分仓储需求向周边地区延伸。苏州紧接上海,交通便利,具有良好的区位优势,成为上海仓储需求方的首选,而对于苏州仓储市场来说也是一个良好的发展机遇。


(三)苏州市仓储市场高标化逐渐明显,为仓储需求方提供更多的选择

苏州在十二个“三年行动计划”实施下,经济平稳运行,各类产业快速发展。而物流产业在苏州国民经济占比逐渐提高,与此同时,政府加强对仓储物流业管控力度,建设标准提高,对苏州仓储市场进行整合,淘汰一大批老旧的仓库,而各大地产商对现有仓库进行转型升级打造成高标仓库,提升仓库服务能级,促进苏州仓储市场逐渐高标化,为高标仓库需求方提供了更多选择。


总之,苏州市受土地规划及政府对仓储市场监管力度加强,逐步淘汰老旧仓库,加快仓储设施转型升级,提升仓库服务能级与容量向高标仓转化,未来苏州市仓储市场高标化明显,而空置率将呈下降趋势,租金或呈上浮趋势。


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