山东半岛城市群包括济南、青岛、烟台、淄博、潍坊等17个城市，是全国第三大经济强省山东省发展的重点区域，是我国北方地区和华东地区重要的城市密集区之一，是黄河中下游的出海口，同时又是距离韩国、日本最近的省份。如此得天独厚的地理位置和经济条件，注定仓储业能在山东半岛城市群“生根发芽”并“枝繁叶茂”。

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为了帮助大家更好的了解山东半岛城市群仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，全面梳理总结山东半岛城市群的仓储市场特点、仓储市场数据（仓储面积，仓库空置率，租金水平）及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

一、山东半岛城市群仓储设施总体概况

（一）仓储结构和面积情况

1.仓库结构

根据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年8月，山东半岛城市群总面积约为2,045万㎡。其中，普通库面积超1,965万㎡（占比96.1%），冷库面积为39万㎡（占比1.95%）。

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2.仓库分布

根据物联云仓在线仓库数据显示，截止2019年8月，山东半岛城市群各城市中，青岛（748万㎡）、济南（304万㎡）仓库面积有着绝对优势，约占山东半岛城市群仓库总面积的51.48%；仓库资源分布较少的城市为烟台（101万㎡）、济宁（27万㎡）。

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3.在建仓情况

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（二）仓库租金分析

1.平库租金分析

根据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年8月，山东半岛城市群平库平均租金为15.93 元/㎡·月。其中，济南、青岛平库租金较其他城市高，均超17元/㎡·月，淄博、临沂平库租金较低，均低于11元/㎡·月。

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2. 高台库租金分析

根据物联云仓在线仓库数据显示，截至2019年8月，山东半岛城市群高台库平均租金为20.64元/㎡·月。其中，青岛、济南、德州高台库租金独高一格，均高于20元/㎡·月；淄博高台库租金处于低位，为13.61元/㎡·月。

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3. 楼库租金分析

根据物联云仓平台在线数据显示，截至2019年8月，山东半岛城市群楼库平均租金为17.35元/㎡·月。其中，青岛、济南平均租金最高，均高于19元/㎡·月；临沂楼库平均租金较低，为9.50元/㎡·月。

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4. 冷库租金分析

根据物联云仓平台在线数据显示，截至2019年8月，青岛冷库平均租金较高，为80.00元/㎡·月；潍坊冷库平均租金较低，为62.50元/㎡·月。

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（三）仓库空置率分析

根据物联云仓平台在线数据显示，截至2019年8月，山东半岛城市群仓库空置面积为186万㎡，平均空置率为9.22%。其中，淄博仓库空置率最高，为11.56%，临沂仓库空置率最低，为5.81%。

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二、山东半岛城市群部分重点城市仓储市场分析——青岛

根据国家发展改革委、交通运输部关于印发的《国家物流枢纽布局和建设规划》显示，青岛被国家定义为港口型、空港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽承载城市。

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在仓库供应方面，青岛近年来仓储设施供应主要呈现两个方向：一是当地企业，如和达地产、日日顺等，二是大型物流地产商，如普洛斯、平安等，但是就目前市场来看，青岛仓库供应还是以当地企业为主。据物联云仓城市经理调查分析，2019年青岛仓库设施整体供应将呈上涨趋势，一方面因2019年底胶东机场将投入使用，链接新机场跟青岛港之间，从3年前，普洛斯、传化、丰树、日日顺、宝湾等就相继在胶州投入或即将投入高标仓建设；另一方面，《中国－上海合作组织地方经贸合作示范区建设总体方案》在今年8月通过，《方案》指出将在青岛建设上合经贸示范区，预计未来将有大量冷链基地，高标仓在此布局。物联云仓城市经理还表示，预计2020年青岛高标仓，冷库存量会继续增加，而港口周边大宗商品仓库，将受政策及贸易影响，或有所波动。

在仓库需求方面，青岛仓库租户以家电家具行业为主，港口附近是大宗商品行业为主。据青岛统计局统计数据显示，2014年~2018年青岛社会消费品零售总额都稳中有增，带动青岛仓储需求的增长。就2019年来看，青岛仓储市场仍将处于供需两旺的状态。

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在区域选择方面，黄岛区因靠近港口且仓库聚集于此，成为大多外贸、进出口企业的首选区域。城阳区也因其交通优势和仓库资源丰富，成为大多数企业的优先选择。据物联云仓城市经理分析，随着胶州机场建成，未来几年胶州市也将成为仓库供需旺盛区域。

三、山东半岛城市群仓储市场发展特点

1.仓储市场形成以青岛、济南为中心的“双核”格局

青岛、济南作为西部地区的经济高地，是众多企业华东地区战略的首选地。根据上文数据显示，在仓库面积方面，青岛（748万㎡）、济南（304万㎡）仓库面积有着绝对优势，约占山东半岛城市群仓库总面积的51.48%；在租金方面，青岛、济南各类型仓库租金相比城市群内其他地区独高一格。但是就目前来看青岛地区仓储设施处于供需两旺状态，而济南则由于城市规划需要，近两年政府持续推行老旧仓库、工业设施拆除、外迁政策，导致济南目前仓库呈现供不应求趋势，仓库需求也逐步向德州齐河县转移。

2.经济分布不均，导致城市间仓库价格，空置率差异大

据山东省统计局数据显示，2018年山东半岛城市群GDP排名第一的青岛市GDP总额高达12,001.52亿元，而排名第五的淄博市GDP总额为5,068.35亿元，仅占青岛的50%左右，而排名第十的威海市GDP总额为3641.48，远远不到青岛的30%，经济分布不均成为山东半岛城市圈目前最显著的问题。据城市经理分析，因为经济原因，山东半岛城市群内各城市间仓库价格和空置率也相差甚大。例如青岛普通仓平均租金为19.51元/㎡·月，而淄博普通仓平均租金为11.50元/㎡·月，以1万㎡普通仓为准，在青岛租仓相比淄博租仓，每月将多承担8万元左右的租金。

 数据来源：山东省统计局

3.仓储设施水平低，正处转型升级期

如上文所言，目前山东半岛城市群仓库供应以当地企业为主，大型物流地产开发商相对较少，因此山东半岛城市群仓储设施水平也相对较低。据物联云仓城市经理调查，目前大型物流地产开发商主要集中在青岛（普洛斯、丰树、宝湾、平安）、济南地区（普洛斯、丰树、宇培、安博）。

四、从《山东半岛城市群发展规划(2016-2030年)》透视山东半岛城市群仓储市场未来发展

1.山东半岛城市群仓储市场的协调合作机制将逐步健全，仓储设施建设协调加强

《规划》明确,济南都市圈重点突出省会城市优势,强化与周边淄博、泰安、莱芜、德州、聊城等城市同城化发展,建设成为半岛城市群向中西部拓展腹地的枢纽区域。青岛都市圈重点发展蓝色经济,协同潍坊等城市一体发展,建设陆海统筹、具有较强国际竞争力的都市圈。积极培育发展烟威、东滨、济枣菏、临日四个都市区,推动区域设施共建、市场共育、服务共享、环境共保。加快提升沿海城镇发展带,优化培育济青聊、京沪、滨临、烟青、德东、鲁南等发展轴线,构筑“一带多轴”网络体系。这一系列措施无疑都在加强城市群内的协调合作能力，这或将改善目前山东半岛城市群内各城市仓储市场差异大的现状。

2.传统产业转型升级，带动仓储设施转型升级

《规划》提出,推动城市群产业协同发展。优化城市群产业结构,大力发展高端制造业,做大做强现代服务业,推动传统产业转型升级。实施创新驱动战略,加快建设山东半岛国家自主创新示范区,实现“山东制造”向“山东创造”转变。如上文所述，山东半岛城市群目前仓储设施水平还是相对较低，但是随着传统产业的转型升级，势必对其前端配套的仓储设施标准提出更高的要求，这将倒推城市群内仓储业的转型升级。

3.交通短板逐渐补齐，仓储业竞争力进一步加强

《规划》提出完善城市群交通网络,构建城市群3小时交通圈、都市区节点县市1小时交通圈、设区市中心城区与周边县市1小时通勤圈。城市群交通网络，信息基础设施网络的逐步完善，将为各大企业降本增效带来直接的支撑，这或将吸引更多的物流地产商在此布局，将进一步加强山东半岛城市群内仓储业的竞争力。

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