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20世纪90年代以前,东北地区是我国经济较发达的地区同时也是我国重要的工业基地,然而随着改革开放的深入,东北地区的经济发展速度逐渐落后于东部沿海地区,有鉴于此,国家提出了东北地区等老工业基地振兴战略。在此政策激励下,长春市作为东北亚经济圈腹地,其仓储行业也进入了迅速发展的关键时期,部分大型物流地产商纷纷在此建设物流园区,如普洛斯、宇培等。但是就当前而言,相比东部沿海经济发达地区,长春仓储行业起步晚,存在高端仓储需求低,规划布局不规范等问题。
为了帮助大家更好的了解长春市仓储市场情况,物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台,根据平台实时在线数据,结合政府部门及行业协会等发布的权威信息,全面梳理长春市仓储市场仓储面积、空置率、租金水平,分析长春市仓储业存在的问题和未来发展趋势,为您提供参考。
一、背景——城市概况
1.1 整体概况
长春地处中国东北地区,位于东北的地理中心,是著名的中国老工业基地。截至2018年,全市下辖7个区、1个县、代管2个县级市,总面积20,565平方千米,常住人口751.3万人。2018年,长春市地区生产总值7,175.7亿元,比上年增长7.2%。近年来,长春经济率先在东北地区从低速增长区间回到合理区间,经济增速持续领跑东北四市,经济结构不断优化,被欧美多家主流媒体盛誉为“世界工业城市楷模”。
数据来源:各地统计局,物联云仓整理
1.2 交通概况
机场:长春龙嘉国际机场,为民用4E级机场,是中国东北地区四大国际机场之一。
铁路:拥有五个大型火车站(长春站、长春西站、龙嘉站、德惠站、九台站),京哈线、长滨线、长大线、长图线、长珲城际铁路、哈大高速铁路、长白快速铁路、长双烟铁路、辽长铁路经过长春。长春国际港依托长春铁路综合货场建设,是东北最大的一级铁路综合物流基地。
高速:京哈高速公路(G1)、珲乌高速公路(G12)、长深高速公路(G25)、长春绕城高速公路(G0102) 、抚长高速(S26)。
1.3 物流园区分布
就当前长春市物流园区分布情况来看,园区主要集中在宽城区、二道区。
信息来源:网络,物联云仓整理
二、现状——长春仓库面积、空置率、租金水平概况
2.1长春市仓库面积分析
据物联云仓在线仓库数据显示,截止2019年9月,长春地区仓库总面积达到287.08万㎡,占整个吉林省仓库总面积的92.87%。其中,长春普通仓面积达247.55万㎡,占长春仓库总面积的86.23%。长春普通仓资源分布中,宽城区独高一格,约占整个长春普通仓总面积的37.52%;经开区、朝阳区普通仓资源分布较少,仅占长春普通仓总面积的12.83%。从区域分布来看,宽城区(92.88万㎡)、二道区(63.34万㎡)凭借其交通区位优势以及城市规划影响备受物流地产开发商青睐,是目前物流地产开发企业布局的热点区域。
数据来源:物联云仓
【解读】长春的仓库开发商主要以物流地产商为主,如平安,易商,普洛斯,万纬等等。在这些大型物流地产项目的带动的下,长春仓储设施水平也在逐步提高。但是整观东北四市,长春的仓库水平和仓库规模,相对落后于沈阳、大连地区,基本与哈尔滨持平。与往年相比,一方面由于长春市仓库常年空置较多,另一方面,仓储用地出售减少,2019年长春仓库交付规模有所缩减。预计2019年下半年,由于长春建成交付仓储设施有限,仓库规模或将变化不大。
据物联云仓城市经理分析,经开区当前拥有较多大型仓库资源,如长春丰泰物流园,长春传化公路港,招商物流长春分公司,中外运长春分公司等,同时,政策方面,经开区把招商引资作为“一号工程”,不断突出招商的核心地位。而二道区、宽城区等都是老城区,发展空间有限。长春经开区或将成为未来长春仓储业发展最快的区域,发展前景广阔。
2.2长春市仓库租金情况
据物联云仓在线仓库数据显示,截止2019年9月,长春市普通仓平均租金为22.24元/㎡·月,略低于全国普通仓平均租金(24.01元/㎡·月)。整体看来,长春市朝阳区、经开区普通仓租金较高,均高于24元/㎡·月;二道区普通仓租金较低,低至20.65元/㎡·月。
数据来源:物联云仓
【解读】据物联云仓城市经理调查,长春的仓库租户主要以汽车行业和医药企业为主,各区域具体核心租户如下图。由于长春仓库租赁以长租为主,主要为1年至3年,所以2019年下半年其仓库租金波动不大,与往年基本持平。
信息来源:网络,物联云仓整理
2.3长春市仓库空置率概况
据物联云仓在线仓库数据显示,截止2019年9月,长春市普通仓可租面积632,000㎡,平均空置率为25.53%,远高于全国普通仓平均空置率(11.33%)水平,仓库资源供大于求、利用率低。其中,经开区、绿园区仓库空置率相对较高,均高于29%;二道区仓库空置率较低,为21.31%。
数据来源:物联云仓
【解读】由于租户有限,长春仓库空置率常年居高不下,仓库资源供大于求。但是,随着“双11”、“双12”等电商节给长春部分快递和快运公司带来流量,快递快运行业临时扩仓需求,2019年下半年仓库空置率或将有小幅下降。同时,整观长春仓储市场,由于长春高端企业较少且中小企业无法承担高标仓高额租金,长春低端仓库比高标仓更受租户青睐。
三、长春市通用仓储行业发展特点总结
1、仓库供应方面,开发商以物流地产商为主,仓储设施水平逐步提高,但仓储设施水平、规模居于东北四市(沈阳、大连、长春、哈尔滨)后位,有待进一步提升。同时,因仓储用地供应减少、仓库需求低,长春未来仓库规模增量有限。
2、仓库需求方面,由于长春高端企业较少且中小企业无法承担高标仓高额租金,长春低端仓库比高标仓更受租户青睐。同时,长春仓库空置率常年居高不下,仓库资源供大于求。但是,2019年下半年电商旺季到来,长春临时租仓需求增加,仓库空置率或将有所下降。
3、区域发展方面,经开区因拥有大量大型仓库资源,且老城区开发空间有限,成为未来长春仓储市场发展的新“黑马”,前景看好。
四、长春市仓储业未来发展趋势分析
1、长春定位为陆港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽承载城市
根据2018年颁布的《国家物流枢纽布局和建设规划》指出,长春为陆港型、生产服务型、商贸服务型国家物流枢纽承载城市。主要依托铁路、公路等陆路交通运输大通道和场站(物流基地)、商贸集聚区、大型专业市场、大城市消费市场、大型厂矿、制造业基地、产业集聚区、农业生产区等,主要为保障区域生产生活、商贸活动、优化产业布局、提升区域经济竞争力,提供畅通国内、联通国际的物流组织和区域仓储、分拨、运输服务。
2、加快发展冷链物流,长春等地将新建一批冷链物流园区
根据2018年吉林省人民政府颁布的《加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的实施意见》,按照该实施意见制定的目标,到2020年,我省将培育壮大一批具有较强资源整合能力的冷链物流龙头企业,建成一批规模化、专业化、现代化的跨区域冷链物流配送中心。其中,《实施意见》提出在长春等地将新建一批冷链物流园区、建立全省冷链物流重大项目库、实现冷链服务全程可视、可追溯等多项“大计划”。未来长春市冷库规模或将进一步扩大。
3、天津长春无水港揭牌,进一步促进吉林省对外通道畅通
2019年7月4日,在长春、天津两地政府推动下,天津长春无水港正式揭牌。天津长春无水港设立在长春兴隆铁路口岸,建设规模18万平方米。双方计划在7月末开通第一列长春至天津港的海铁联运班列。致力于将天津长春无水港打造成为东北物流集散中心、服务东北外向型经济发展新通道,以及陆港型国家物流枢纽,进一步促进吉林省对外通道畅通,助力吉林老工业基地振兴。
4、长春运输结构进一步调成,仓储物流竞争力进一步加强
2019年3月长春市人民政府印发《长春市落实推进运输结构调整三年行动计划(2018—2020年)实施方案》的通知指出,到2020年,全市货物铁路运输发送量比2017年增加100万吨,货物到发铁路运输的比重提高到10%;建设长春铁路综合物流基地、兴隆铁路集装箱场站等具有示范和带动效应的公转铁试点工程,完善公铁衔接运输组织模式,建立长效机制,持续推动运输结构调整;在城市配送领域广泛推广应用新能源车辆。货运物流的发展,仓储作为物流前端,也将顺势而上。
综上,长春市仓储业起步晚,发展快,当前存在仓库空置较多,低端租仓需求多等问题亟需改善。但是就未来发展来看,长春市政府积极出台相关政策,完善基础设施建设,招商引资等,未来长春市仓储业发展前景广阔。
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