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《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》

仓储企业|2019-11-26 09:20:18|来源:物联云仓|人气指数:649| 收藏资讯
导读:古人云:“九河下稍天津卫,三道浮桥两道关”,自古天津因漕运而起,是南方粮、绸北运的水陆码头、通商口岸。当今天津更是中央文件明确定位的国际性综合交通枢纽。由于优越的地理位置和交通条件,如今天津已经拥有大批综合性和专业性物流园区、物流基地,仓储业不断扩展,实力壮大。但是在发展的同时,天津仓储业仍然存在不少问题,如天津仓储业发展落后于上海、深圳、广州等仓储业发达地区;高端仓储服务缺乏;仓储用地粗放、仓储资源利用不集约……

古人云:“九河下稍天津卫,三道浮桥两道关”,自古天津因漕运而起,是南方粮、绸北运的水陆码头、通商口岸。当今天津更是中央文件明确定位的国际性综合交通枢纽。由于优越的地理位置和交通条件,如今天津已经拥有大批综合性和专业性物流园区、物流基地,仓储业不断扩展,实力壮大。但是在发展的同时,天津仓储业仍然存在不少问题,如天津仓储业发展落后于上海、深圳、广州等仓储业发达地区;高端仓储服务缺乏;仓储用地粗放、仓储资源利用不集约……


为了帮助大家更好的了解天津市仓储市场情况,物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台,根据平台实时在线数据,结合政府部门及行业协会等发布的权威信息,全面梳理天津市通用仓储市场背景、现状,分析天津市通用仓储市场存在机遇和挑战,预测天津市通用仓储市场未来发展趋势,为您提供参考。


一、城市发展概况

(一)城市区位:北方咽喉,北方最大的港口城市

天津地处中国华北平原北部,连接着华北、东北、渤海湾三块重要区域。如果将如今的中国疆域比做成一只雄鸡,天津正处在咽喉的位置,而天津的位置正是如咽喉般重要。天津是中蒙俄经济走廊主要节点、海上丝绸之路的战略支点、“一带一路”交汇点、亚欧大陆桥最近的东部起点,也是中国北方最大的港口城市,首批沿海开放城市。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》图片来源:物联云仓

(二)经济发展:全国GDP前十城市,紧跟重庆之后

2019年前三季度天津市GDP总量为15,256.35亿元,经济实际增速为4.6%,是全国前三季度GDP前十城市,紧跟重庆。整体来看,天津市经济平稳运行在合理区间,稳中向好。但是当前天津经济发展仍然面临经济增速放缓、中小企业培育发展不足、产业失衡等问题。


2015年-2019年前三季度全国GDP前十城市排行(单位:亿元)

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》数据来源:国家统计局,物联云仓整理

(三)产业发展:现代服务业发展较快,交通运输、仓储和邮政业平稳增长

2019年前三季度天津市现代服务业发展较快,服务业增加值增长6.5%,比上半年加快0.9个百分点。其中,交通运输、仓储和邮政业增加值635.59亿元,增长5.2%。但是,面对当前严峻复杂的国内外经济环境,天津仓储物流发展压力依然较大。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》 数据来源:国家统计局,物联云仓整理

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》数据来源:天津统计局,物联云仓整理

(四)交通基础:基础设施网络日趋完善,交通网络密度领先全国

截至2018年底,天津市公路总里程1.63万公里,其中高速公路里程达到1261.8公里,铁路通车里程达到1270公里。天津港30万吨级航道和复试航道投运,万吨级泊位120个,码头岸线总长超39公里,天津港180多个国家和地区的500多个港口建立了贸易往来。空港方面,天津货邮保障能力达73万吨,运行货运航线27条,通航城市25个,航线形成了以天津为中心,国内航运为主轴,东北亚和欧洲为两翼的货运航线网络。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》 图片来源:物联云仓

(五)城市定位:我国物流创新示范高地

根据《天津市“十三五”物流业发展规划》指出,着力将天津打造成为北方国际物流新平台、京津冀物流网络的战略核心、“一带一路”的北方物流桥头堡和我国物流创新示范高地。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》图片来源:物联云仓


一、天津市通用仓储市场发展现状

(一)天津市仓库资源分布情况

据物联云仓在线仓库数据显示,截至2019年11月,天津地区仓库总面积达到1127.13万㎡。其中,天津普通仓面积达1076.41万㎡,占天津市仓库总面积的95.50%。天津普通仓资源主要分布在滨海新区、西青区,约占整个天津市普通仓总面积的44.46%;宁河区、静海区、津南区普通仓资源分布较少,仅占青岛普通仓总面积的9.20%。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》 数据来源:物联云仓 

【云仓解读】天津市仓储设施供应主要呈现两个方向:一是当地企业,二是大型物流地产商,如普洛斯、嘉民、安博等7家大型物流地产商在天津投资。但是就当前市场来看,天津仓库供应还是以大型物流地产商开发为主。据物联云仓城市经理调研,2019年天津仓库设施整体供应趋缓,一方面因近年来天津仓储资源供大于求且今年经济下行压力较大,开发商投资更为谨慎;另一方面,近年来天津市政府积极提高物流仓储用地利用效率,在物流仓储用地供应方面政策收紧。

(二)天津市仓库租金情况

据物联云仓在线仓库数据显示,截至2019年11月,天津市普通仓平均租金为27.43/㎡·月,就全国范围而言,天津市普通仓平均租金略高于全国普通仓平均租金(25.27/㎡·月);就华北地区而言,天津市普通仓平均租金居于华北中等水平,与廊坊市趋近,位于华北地区普通仓平均租金第二梯队。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》 数据来源:物联云仓 

据物联云仓在线仓库数据显示,截至2019年11月,天津市武清区普通仓租金独高一格,达31.59/㎡·月;静海区普通仓租金较低,低至15.75/㎡·月。整体来看,天津市各区域间普通仓平均租金差异较大。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》 数据来源:物联云仓 

【云仓解读】天津仓库租户以电商、物流、润滑油企业等行业为主。据物联云仓城市经理调研,由于仓库资源供大于求,不少业主为加大招商力度,延长免租期限,暗降仓库租金。在区域选择方面,西青区、滨海新区因其交通优势和丰富的仓库资源,成为大多数企业的优先选择。

(三)天津市仓库空置率情况

据物联云仓在线仓库数据显示,截至2019年11月,天津市普通仓可租面积162万㎡,平均空置率为15.08%,较高于全国普通仓平均空置率(11.27%)水平,仓库资源基本能满足当地需求。其中,天津市西青区仓库空置率相对较高,高达19.26%;滨海新区仓库空置率较低,低至7.87%。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》数据来源:物联云仓 

【云仓解读】据物联云仓城市经理调研,2017年因北京大兴一废旧仓库着火,北京政府对仓储行业监管趋严,大部分仓库租赁需求外迁至天津,大幅拉高天津仓库租金。但是由于近两年天津租仓成本较高、企业租仓刚需减少,同时北京政府对仓储企业监管相对2017年放宽,当前不少北京、廊坊租仓需求逐渐转向山东、河北部分地区,外迁至天津的仓库租赁需求相对减缓,未来天津市仓库空置率或将继续承压。


三、天津市通用仓储行业发展特点总结

天津市通用仓储市场供大于求,仓储用地逐渐收紧;通用仓库租金有所下降;仓库开发商以主流物流地产商为主,客户主要以电商物流、润滑油企业为主;整体市场处于由粗放向集约转化期,有广阔的市场空间。


四、天津市仓储业未来发展趋势分析

从《天津市物流业空间布局规划(2019—2035年)》(以下简称《规划》)透视,未来天津市仓储业发展有如下几个趋势:

(一)到2020年,物流仓储用地为45-48平方公里

根据《规划》具体指标显示,预计到2020年,物流产业占地面积为80-90平方公里,物流仓储用地为45-48平方公里。到2035年,物流产业占地面积为90-110平方公里,物流仓储用地为50-52平方公里。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》 图片来源:《天津市物流业空间布局规划(2019—2035年)》

(二)物流用地资源进一步整合,部分仓储设施面临整改搬迁

根据《规划》指出,将调整优化物流用地布局,将新建和迁建型物流设施有限向周边产业园区集中,促进物流空间整合和相关产业协调发展。可见未来随着物流用地优化,仓储设施将向城市周边迁移集中。同时,对于现状不符合生态环保、安全生产以及与城市功能布局和用地规划相冲的物流设施用地,限期整改和搬迁至周边产业园区,对于功能相近或相同、空间相邻的物流设施用地,通过资源整合促进空间集聚和园区化发展,提高物流设施的资源集约利用率。

《2019年天津市通用仓储市场现状与产业发展分析报告》信息来源:《天津市物流业空间布局规划(2019—2035年)》

(三)园区空间布局:7大国际物流园区+10个区域型物流园区

根据《规划》显示,未来将重点规划布局天津航空物流区、天津保税物流园、东疆保税物流园、天津港集装箱物流园、天津出口加工区及开发区保税物流园、南港散货物流园、西提头陆路铁路物流基地共7个国际性物流园区;规划布局武清开发区保税物流园、武清电子商务物流园、静海国际商贸物流园、唐官屯加工物流区、宝坻商贸物流园、蓟州州河物流园、宁河未来科技城商贸物流园、汉沽物流园、新南仓物流园、太平镇海铁联运物流园共10个区域性物流园。

信息来源:《天津市物流业空间布局规划(2019—2035年)》 图片来源:《天津市物流业空间布局规划(2019—2035年)》

(四)24个园区配套物流中心,不再新增用地空间

按照《规划》指出,园区配套性物流中心即依托既有规划产业园区,充分利用园区现有物流仓储用地或配套功能用地,不再新增用地空间,为所在产业园及周边产业提供专业化、配套性物流功能。《规划》表示,规划配套型物流中心包括蓟州建材物流中心、宝坻天宝工业区物流中心、武清京滨工业园物流中心等24个物流中心。

信息来源:《天津市物流业空间布局规划(2019—2035年)》图片来源:《天津市物流业空间布局规划(2019—2035年)》


综上,天津市仓储业仍处于仓储资源供过于求状态,就未来发展来看,天津市政府积极出台相关政策,完善物流基础设施建设,引导物流仓储业转型升级,物流仓储用地集中优化等,未来天津市仓储业将面临一系列的改革升级。


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