近年来，物流地产市场的红利吸引了不少投资者扎根其中，但是相比美国，中国的物流地产起步相对较晚。那么从美国物流地产市场的发展史中，我们能学习到什么呢？

一、冬眠的50年代

50年代美国的物流处于休眠状态，其特征是这一领域并没有一种处于主导的物流理念。在企业中，物流的活动被分散进行管理，比如，在企业中运输有生产部门进行管理，库存由营销部门管理。其结果使物流活动的责任和目的相互矛盾。究其原因，主要是美国经济的快速发展使得企业的生产满足不了需求，企业的经营思想是以生产制造为中心，根本无暇顾及流通领域中的物流问题。

二、概念化的60年代

美国六十年代的主要经济发展目标是向“富裕的社会”前进。其间是美国历史上的繁荣时期。虽然，当时东西方处于冷战状态中，但美国国内的经济发展速度很快。当时支撑美国经济发展的主要动力是以制造业为核心的强有力的国际竞争能力。美国的工业品向全世界出口，MADE IN USA成为优质品的代名词。因此，美国六十年代是大量生产、大量消费的时代。生产厂商为了追求规模经济进行大量生产，而生产出的产品大量地进入流通领域。大型百货商店、超级市场纷纷出现在城市的内部和郊区。与此相反地是，60年代美国企业的物流系统却没有很大的改进，如果从物流系统现代化的角度进行定义的话，不如说60年代是美国物流的停滞期。

三、发展的70年代

70年代的美国经济发生了重大变革。2次的石油危机对美国经济产生了深刻的影响。石油价格从73年2美元一桶高涨到40美元。由于能源价格的高涨，造成通货膨胀、企业率增加。物价上涨给美国企业的经营带来了很多困难，迫使企业开始考虑改善物流系统。

四、物流革新的80年代

80年代，美国政府出台了一系列物流改善政策，给美国物流的发展带来了极大地促进作用。在政策改善对象的卡车运输业，新企业的出现增加了行业竞争的激烈程度，使得很多企业破产。相反，由于政策环境的宽松，使得利用运输服务的企业得到了实惠。占GNP物流费用的比例在80年代大幅减少，显示了政策环境的改善对经济的直接影响效果。在这一进程中，物流在企业经营战略中的地位也逐渐被企业接受，一些大型企业开始主动积极的改善企业的物流系统。其象征是对物流的理PhysicalDistribution向Logistics的转化。Logistics原本是军事用语，后逐渐被经济界所使用。70年代初物流概念以及物流的重要性仅被一小部分企业所认识，到了80年代，已被大多数企业所接受。因此，可以说，80年代是美国企业全面进入物流领域的时代。在80年代，作为企业削减库存的重要方法，JIT方式急速普及。另外，在这一时期，铁路运输也出现了很多革新，以铁路运输为主的多式联运（intermodal transport）开始迅速普及。而且这一时期，铁路集装箱运输也开始迅速发展，例如双层集装箱运输方式（double stack train）就是这一时期的产物。这种运输方式的产生，给美国国内集装箱运输提供了重要的支撑。

五、整合的90年代

进入90年代，美国企业的物流系统更加系统化、整合化，物流也从logistics向SCM转化，精益思想产生。

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