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前言
“北海清波浮画舫,香山红叶染霜天”,优美的诗句描述的正是我们历史悠久、文化灿烂的首都北京。2018年6月,北京城市总体规划(2016年—2035年)获国务院正式批复并正式对外公布。通过这次的总体规划,可以清晰的看到,疏解北京的非首都功能是本轮总体规划修改工作的重中之重。而作为国家中心城市的同时,北京拥有2200万以上常住人口,是个巨大的需求型城市,在这样的大背景下,北京的仓储行业也面临着产业升级与转移的巨大挑战和机遇。
为了帮助大家更好的了解北京地区仓储市场情况,物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台,根据平台实时在线数据,结合政府部门及行业协会等发布的权威信息,全面梳理总结北京地区仓储市场特点、仓储市场数据(仓储面积,仓库空置率,租金水平)及未来发展趋势等方面内容,为您提供参考。
北京仓储市场背景
北京作为首都的特殊地位,使北京成为中国铁路网的中心之一。京九、京广、京哈、京包、京原、京通、京承、京津等多条铁路均从北京始发,去往俄罗斯、平壤、河内、乌兰巴托等国际列车也从这里出发。
北京首都国际机场作为全球规模最大的机场之一,共开通国内外航线252条。2016年,北京首都国际机场货邮吞吐量194.32万吨,同比增长2.8%,位居中国第2位。
北京公路网发达,有国家级高速公路8条--京哈(G1)、京沪(G2)(京津塘)、京台(G3)、京港澳(G4)(京石)、京昆(G5)、京藏(G6)、京新(G7)、大广(G45)(京开、京承)高速公路等,沿线通达沈阳、长春、哈尔滨、天津、济南、南京、上海、石家庄、郑州、武汉、长沙、广州、重庆、成都、昆明、西安、兰州、呼和浩特等城市。
航空,铁路在这里交汇,公路网络四通八达,良好的交通条件使得北京成为区域性物流中心的集合地,物流设施在此形成重要的节点,并形成以北京为中心,服务范围辐射华北、西北、东北等地区。
北京承担着中转站的重要角色,也担负着满足城市发展需求的重任,由此产生了诸多的物流园区和配套仓库。
区域分布上,北京的仓储资源主要集中在顺义区、通州区、大兴区、朝阳区等地区。
顺义区:北京东北部发展带的重要节点、重点发展新城之一,是首都国际航空中心核心区。围绕空港经济区的发展,顺义区的仓储物流发展迅速,区内既拥有诸如普洛斯、安博等多家知名物流园区,又拥有保税仓库,共同形成了空港物流基地。
大兴区:位于北京的东南部,是首都重要的农副食品生产供应基地、高新技术产业基地。大兴区建起了现代化的立体交通体系。紧邻南苑机场,2012年底,北京新机场项目得到国务院和中央军委的正式批复,落户大兴区。良好的交通条件与地理区位,使得普洛斯、九州通、万纬、新地物流、宇培等多家知名物流地产落户大兴。
通州区:位于北京市东南部,京杭大运河北端。通州区内拥有密集的公路路网、便捷的轨道交通和重要的铁路大动脉。得天独厚的区位优势,使得北京通州吸引了诸如普洛斯等多家物流地产商的投资,已建成多个高标准物流园区。
北京仓储市场数据
一、仓储数量和面积情况
根据物联云仓平台在线数据,截至2018年12月,北京市在线仓库数量为280个,总面积为616.7万㎡。其中,消防具备丙二类资质的高标仓库面积约为200万㎡,占比约32.8%。
1)北京仓库数量分布情况:
目前北京仓储市场已经初步形成大兴京南物流基地、通州马驹桥基地、顺义空港基地、平谷马坊基地四大物流基地,从仓库数量的分布上可见一斑(图一)。
2)北京仓库面积分布情况:
北京各区中,顺义区仓库面积有着绝对优势(175.6万㎡),约占北京市整体仓库面积的28%,大兴区(156.5万㎡),通州区(130.5万㎡),房山区(36.1万㎡),朝阳区(35.7万㎡),丰台区(24.5万㎡)(图一)。
图一 数据来源:物联云仓平台
二、仓库空置率分析
根据物联云仓平台在线数据,截至2018年12月,北京各区仓库可对外出租面积(以下简称“可租面积”)为42.8万㎡(不含在建仓库),平均空置率为7.58%;顺义区可租面积较高为15.0万㎡,其空置率为8.5%,其次通州区可租面积为14.7万㎡,空置率为11.3%,平谷、房山、朝阳、大兴、怀柔空置率较低。各区域空置率详见图二。
图二 数据来源:物联云仓平台
今年北京市针对仓储物流行业进行了一系列专项检查,区内的部分仓库面临停业、整顿和拆迁,导致北京市仓库整体空置率较低。由数据可以看出,相对越靠近市中心的区域仓库空置率越低,在年底这个时间节点,许多仓库的租赁合同面临到期以及部分物流公司会考虑撤仓,市场上将会新增部分空置仓库,有租仓需求的用户应该抓住这个时机。
三、各类型仓库租金分析
仓库类型分类说明:
平库:无月台单层库;高台库:有月台单层库;楼库:多层库;冷库:冷藏库和冷冻库。
1)北京平库与高台库租金分析
根据物联云仓平台在线数据,截至2018年12月,北京平库平均租金为36.0元/㎡/月(图三),海淀区平库平均租金最高,为54.2元/m²/月;昌平区平库以28.3元/m²/月成为月平均租金最低地区。
北京高台库平均租金为43.6元/㎡/月(图四),海淀区高台库平均租金最高,为56.0元/m²/月;昌平区高台库以30.0元/m²/月成为月平均租金最低地区。
总体高台库价格略高于平库价格,同时,仓库租金水平与仓库的位置、仓库的客观条件等因素密不可分。
图三 数据来源:物联云仓平台 图四 数据来源:物联云仓平台
2)北京楼库租金分析
根据物联云仓平台在线数据,截至2018年12月,北京楼库平均租金为39.8元/㎡/月(图五),主要分布在丰台区、顺义区、海定区、通州区、大兴区,其中丰台区楼库平均租金为45.8元/㎡/月,租金最高,大兴区楼库平均租金为33.0元/㎡/月,租金最低。
图五 数据来源:物联云仓平台
3)北京冷库租金分析
根据物联云仓平台在线数据,截至2018年12月,北京冷库平均租金为101.4元/㎡/月(图六)。冷库在整个冷链环节中担负着贮藏的重要角色,北京冷库主要分布在大兴区、通州区、朝阳区、房山区、顺义区,其中大兴区冷库平均租金为115.8元/㎡/月,租金最高,招商美冷、夏晖、亚冷、极客猫等冷库均布局于此;房山区冷库平均租金为99.0元/㎡/月,租金最低。鲜易供应链、住总冷链等布局于通州,九曳供应链、海航冷链则布局于顺义。
图六 数据来源:物联云仓平台
4)总结
根据物联云仓平台在线数据,北京地区12月消防具备丙二类资质的高标仓库平均租金为54.36元/m²/月。据一线城市仓库租金数据统计情况,北京地区此类仓库租金领跑其他一线城市。
随着2018年北京市政府的一系列专项检查,北京仓储市场中很大一部分条件简陋、无合法手续、无消防设施、存在较大的安全隐患,同时对北京的交通、环境等也产生较大压力的仓库将被疏解和关闭。
随着北京逐步疏解非首都核心功能,这些存在较大安全隐患的仓储物流企业在被整改和关闭的同时,与低端产业相匹配的物流需求在弱化,一些非直接北京市城市消费需求的物流都面临向外转移。
据悉,2018年北京市将转移制造业企业500家,疏解提升物流中心和区域专业性市场176家。到2020年,北京市还将再转移一般制造业企业约1000家,物流中心和区域专业性市场约300家(图七)。
以上因素直接导致区内合规仓库需求迅速上涨,一度形成供不应求的局面。其中个别消防具备丙二类资质的高标仓库市场租金价格竟由2017年8月份1.4元/平方米/天上涨到目前2元/平方米/天,涨幅近43%,这在工业地产租赁市场中是极为罕见的。供需不平衡,也产生了外溢效应,带动北京周边城市如天津、廊坊等区域性仓储市场租金价格的上涨。
图七 数据来源:北京商报
北京重点仓储物流区域分析
一、北京空港物流基地
1)区域特点:
北京空港物流基地毗邻首都国际机场,地理位置优越、交通便利,距离市区仅20公里、距离天津港160公里,是北京市唯一的航空-公路国际货运枢纽型物流基地。基地一期项目占地1.55平方公里,园区内有诸多知名企业入驻,配套的仓储物流园区有普洛斯、安博、顺丰、宅急送、宝供等。北京航港物流园一期物业面积达到546,000平米,包含航空货运站、快件中心、保税区、进出口监管区、航港物流园等。
北京空港物流园园区规划总建筑面积176,000平方米,集口岸通关、出口加工、保税物流等功能于一体,享有“免证、免税、保税”政策。此区域入驻客户有TNT、日本邮船、日本住友等世界500强企业以及顺丰、中外运、近铁、宅急送等70家国内外知名物流企业,也有京东等知名电商企业。
2)区域分析:
北京航港物流园区位良好,道路四通八达,周边已有和在建的包括机场高速1号线和2号线,机场高速北线、京承高速等在内的高速公路7条;101国道、顺平快速路、顺通快速路、机场辅路在内的普通公路4条;城市轻轨两条,而且周边生活配套完善。但仓储价格较高,目前该区域仓库均价在2元/平方米/月。
二、大兴京南物流基地
1)区域特点:
京南物流基地规划占地总面积6.71平方公里,是北京市统一规划的四大综合物流基地之一,是全市规划面积最大的物流基地,是北京市唯一具有公路转铁路运输的综合物流基地。区域内有普洛斯大兴物流园等知名工业地产商;园区规划总建筑面积95,000平方米,拥有五栋单层的仓库,目前已全部投入运营。
2)区域分析:
京南物流基地内园区价格也维持在2元/平方米/月的水平,和顺义区园区价格不相上下。北京京南物流基地园区位于京开高速公路、北京六环路、京九铁路交汇点,毗邻京哈、京九、京沪、京广等干线铁路。园区内拥有6条铁路专用线、行包专列处理场,它是北京唯一具有公路转铁路运输的综合物流基地,区位优势得天独厚。
云仓解读
任何一座城市的正常运转,都离不开物流行业。北京作为物流区域中心、中转中心的地位将不断得到弱化,而作为刚性需求的生活性物流需求还需要进一步提高。
如何满足城市的消费性和生活性物流需求,保障北京城市安全高效运转,物联云仓结合《北京市“十三五”时期物流业发展规划》和《北京城市总体规划(2016年-2035年)进行梳理:
图八 北京城市总体规划(2016年-2035年)—北京城市副中心与中心城区、东部地区关系示意图
一、政策导向
根据北京市规划和国土资源管理委员会关于发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》的通知可以看出,鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房、高新技术和战略新兴产业用房。在“负面清单”中,北京将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、专科教育,高等教育用房、住宅商品房、仓储物流设备。
二、城市仓储物流规划
根据《北京市“十三五”时期物流业发展十三五规划》可以看到,未来北京“三环、五带、多中心”的物流空间格局将不断优化,形成以大兴京南物流基地、通州马驹桥基地、顺义空港基地、平谷马坊基地为中心的,在五环路、六环路周边形成多个专业物流空间布局。
三、提升城市保障水平
为保障城市供应,北京市一些拟建建项目和改造项目会相继启动,黑庄户农产品物流配送中心、南口农产品物流配送中心、东郊农产品物流配送中心、西毓顺农产品物流配送中心、华冠小营物流配送中心项目二期等服务于农产品的城市配送。
双桥、怀柔、三家店、石景山、大红门等货场改造、服务于米面粮油等生活物资的转运;石景山区医药物流产业基地、智慧物流港、庙城货场等服务于生物医药、冷链、汽配等行业的基地相继建设和改造。随着这些新的配送中心与货场完工和改造完成,北京仓库的分布将更加趋于合理和完善,需求也将进一步得到释放,价格也将进一步趋于稳定。
云仓问答
1、北京仓储市场目前哪种仓库类型需求增长快?
答:根据北京城市总体规划(2016年—2035年),仓储中心、物流市场在疏解非首都功能范围之内,政府对于消防安全工作更加重视,检查监管更为严格。使得当前北京消防具备丙二类资质的高标仓库需求旺盛。
2、北京仓储市场目前哪些区域需求最旺盛?
答:顺义区、通州区、大兴区,这几个区域既是传统的重要物流分布中心,也是符合规定的仓库的主要分布区域。
3、北京仓储市场目前面临什么问题?
答:疏解北京的非首都功能是本轮总体规划的重点,众多物流企业面临转型升级或者被疏解,导致当前高标仓库供不应求,仓库租金也一直处于高位。
4、北京仓储市场每年哪个时段租仓库比较困难,需提前进行准备?
答:通常情况下,一般集中于每年6.18、双11、双12前后,需要提前1-2个月准备。但目前北京市场由于政策原因,仓储行业受到影响较大,高标仓库资源全年都非常紧张。
5、北京仓储市场哪种类型仓库租金涨幅最快?原因是?
答:具备丙二类资质的高标仓库、证照齐全的仓库租金涨幅最快。今年北京市政府针对北京仓储市场的一系列专项检查,查出一批不符合相关标准且存在安全隐患的仓库设施,这部分仓库都面临停业整顿,导致符合相关标准的仓库供不应求。
6、北京仓储物流区域的未来规划?
答:根据《北京市“十三五”时期物流业发展十三五规划》可以看到,未来北京“三环、五带、多中心”的物流空间格局将不断优化,形成以大兴京南物流基地、通州马驹桥基地、顺义空港基地、平谷马坊基地为中心,在五环路、六环路周边形成多个专业物流空间布局。
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