前言

“江城”武汉，地处长江黄金水道与京广铁路大动脉的十字交汇点，历来被称为“九省通衢”之地，是中部六省唯一的副省级市和特大城市，中国中部地区的中心城市，长江经济带核心城市，全国重要的工业基地和综合交通枢纽。“十二五”时期，武汉市明确提出了“建设国家中心城市、打造公家创新中心、先进制造业中心、商贸物流中心”的发展目标，在大力发展城市经济的同时，武汉的仓储物流产业也必将同时释放出巨大的发展潜力。与此同时，武汉目前的仓储市场也出现了仓储用地资源紧张、仓库资源分散、物流资源位置偏远、高标库资源供给不足等现状，挑战与机遇并存。

为了帮助大家更好的了解武汉地区仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，结合政府部门及行业协会等发布的权威信息，全面梳理总结武汉地区的仓储市场特点、仓储市场数据（仓储面积，仓库空置率，租金水平）及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

武汉仓储市场背景

武汉是目前中国内陆最大的水陆空交通枢纽，处于华中区域核心地带，是中国经济地理的“心脏”位置，具有承东启西、接南纳北、通江达海、得天独厚的区位优势。

武汉是中国四大铁路枢纽，京广铁路、京九铁路等9条铁路穿境而过。2018-2020年，武汉将建成全国铁路路网中心。打造以武汉为中心的“两纵两横两连”十二个方向的高速铁路网络和“一环八向”的货运铁路网络。

武汉公路网发达，有国家级高速公路5条—京港澳(G4)、沪蓉(G42)、大广(G45)、沪渝(G50)、福银(G70)高速公路等，6条国道，12条省道，以武汉为中心辐射至全国。

武汉是中国内河的重要港口，长江中游航运中心，还是中国内河通往沿海、近洋最大的启运港和到达港，武汉至上海洋山港“江海直达”航线是长江中上游地区首条通江达海的优质航线，阳逻港是国内首个也是唯一一个试行启运港退税政策的长江沿线港口。

武汉天河国际机场位于武汉市黄陂区，是中国中部地区第一门户机场、首个4F级机场。武汉天河国际机场也是国家公共航空运输体系确定的中国八大区域性枢纽机场之一，距市中心（武汉长江大桥）26公里。

地理位置决定了武汉必是中国仓储物流枢纽城市，许多仓储地产和运输物流企业在武汉落地布局。

区域分布上，武汉的仓储资源主要集中在东西湖区、蔡甸区、江夏区、黄陂区等地区。

东西湖区：地处长江左岸，武汉市的西北部，汉江、汉北河及府环河汇合之处，入选2018年工业百强区。东西湖区内交通路网络已发展到“五横五纵”的全新格局。全区已形成公路——铁路——水上联运的运输网络。便利的交通使东西湖区成为武汉乃至湖北的货物集散中心，必然吸引着诸如盈石、深国际、京东亚洲一号仓等仓储落地。

蔡甸区：位于武汉市西南部，处于长江、汉江交汇的三角地带，江汉平原末端，京港澳高速、沪蓉高速和318国道交汇于此，形成全国唯一的“金十字”经济地理中心。优越的地理位置使一汽、东风、神龙等汽车及系列配套和美的工厂等大产业入驻此地，相应的带来了当地仓储物流的发展。

江夏区：是武汉市的南大门，入选2018年工业百强区，素有“楚天首县”之美誉。江夏区交通便利，京广铁路、107国道纵贯南北，京珠、沪蓉高速公路在此交汇，各等级公路网络遍布全区。便利的交通以及诸如通用汽车等企业落地，吸引了百利威、普洛斯等物流地产的入驻。

黄陂区：地处武汉市北部，中国工业百强区，是长江新城和武汉临空经济区核心区，拥有武汉天河国际机场、天河北站、天河机场站、武汉新港和武汉北站等交通物流枢纽。5条国道、8条高速经过辖区。背靠临空经济区，近几年此区域的仓储物流业快速发展。

武汉仓储市场数据

一、仓储数量和面积情况

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，武汉市在线仓库数量为295个，总面积为1324.8万㎡。

1)武汉仓库数量分布情况：

目前武汉仓储市场已经初步形成东西湖综合物流园区、蔡甸现代物流产业园、江夏综合物流园区、黄陂空港综合物流园区四大物流基地。仓库数量的分布请详见图一。

2)武汉仓库面积分布情况：

武汉各区中，东西湖区仓库面积有着绝对优势（466.0万㎡），约占武汉市整体仓库面积的35%，蔡甸区（198.1万㎡），江夏区（189.9万㎡），黄陂区（154.6万㎡），汉阳区（107.5万㎡）（图一）。

图一 数据来源：物联云仓平台

二、仓库空置率分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，武汉各区仓库可对外出租面积（以下简称“可租面积”）为134.6万㎡（不含在建仓库），平均空置率为12.98%；重点仓储区域中东西湖区可租面积较高为41.9万㎡，其空置率为9.2%，江夏区相对空置率较低，为7.3%，各区域空置率详见图二。

图二 数据来源：物联云仓平台

武汉的城市规模较大，导出仓储资源分布相对比较分散，彼此间相对关联性不是太强。东西湖区是武汉核心的仓储物流区域，离市中心较近，传统的仓储物流企业和新兴电商行业大都在此区域选址，其空置率较武汉平均水平低；蔡甸区在武汉东部，依靠美的、格力等大型制造企业逐步发展起来，但距离市中心太远，空置率相对较高。

三、各类型仓库租金分析

仓库类型分类说明：

平库：无月台单层库；高台库：有月台单层库；楼库：多层库；冷库：冷藏库和冷冻库。

1)武汉平库与高台库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，武汉平库平均租金为20.0元/㎡/月（图三），江岸区平库平均租金最高，为27.5元/m²/月；黄陂区平库以13.1元/m²/月成为月平均租金最低地区。

武汉高台库平均租金为27.0元/㎡/月（图四），黄陂区高台库平均租金最高，为30.2元/㎡/月，其次为东西湖区，高台库平均租金27.9元/㎡/月。

2)武汉楼库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，武汉楼库平均租金为18.6元/㎡/月（图五），主要分布在东西湖区、黄陂区、江夏区、汉阳区，其中东西湖区楼库平均租金为19.9元/㎡/月，黄陂区楼库平均租金为15.54元/㎡/月，租金最低。

图五 数据来源：物联云仓平台

3)武汉冷库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，武汉冷库平均租金为84.9元/㎡/月（图六）。武汉冷库主要分布在东西湖区、江夏区，其中东西湖区冷库平均租金为95.0元/㎡/月，涉及客户包括山绿冷链、田园冷链、盈石等；江夏区冷库平均租金为67.5元/㎡/月，租金最低，以农副产品配套资源为主，包括梁子湖冷库、圣宝源冷库等。

图六 数据来源：物联云仓平台

武汉重点仓储物流区域分析

一、东西湖综合物流园区

1）区域特点：

依托东西湖保税物流中心、铁路集装箱中心站，以及走马岭物流区域，城市规划建设有7平方公里电子商务以及快递快运企业中转中心，目前拥有安能、中通、方通等众多快递物流分拨中心资源，且包含有物流地产盈石、苏宁、嘉里大通、传化、顺丰、易商红木、深国际、保税物流中心等企业。

2）区域分析：

东西湖区内交通路网络已发展到“五横五纵”【“五横”即惠安大道、107国道（东西段）、新径线、武荆绕城高速、柏银路—东柏路；“五纵”即107国道（南北段）、京珠高速、柏银路—环湖路、五环路、东柏—吴新干线】的全新格局，交通发达，联通华中各省乃至全国，以其独特的资源优势及地理环境，成为武汉市三方物流企业最佳的选择。

二、江夏综合物流园区

1）区域特点:

江夏区历来有着以农业作为第一产业、工业作为第二产业发展的优势特点，“十三五”给了江夏巨大的发展潜力。江南机场国际航空物流港的规划更是让江夏物流仓储资源进一步发展壮大，江南机场国际航空物流港位于江夏区山坡乡，其总面积达到551.44万平方米，物流仓储用地面积363.41万平方米，重点发展以机械设备配件、工程机械备品备件、电子产品等为主的航空运输、航空转运，以全货机运输为重点。目前的发展，江夏区已经有普洛斯、赤湾东方、科捷物流、百利威、富士康、大花岭工业园等大型企业入驻。

2）区域分析：

江夏区位优势在于交通四通八达，西临京港澳高速公路，东靠107国道和京广铁路，半小时到港口。优化物流产业空间布局，构建“一港”（江南机场国际物流港）、“一园”（郑店综合物流园）、“一中心”（金口物流中心）为主体的物流产业空间格局。围绕这个布局，在东西湖区物流仓储用地资源紧张的情况下，江夏会是一个不错的选择。

三、阳逻港综合物流园区

1）区域特点:

新洲区是武汉“两型社会”综合配套改革试验区。目前拥有西门子、阿海珐、武钢等一批五百强企业，钢材深加工、电力能源、装备制造、新型建材、纺织服装、港口物流等6大现代工业产业也已初步形成集群效应，阳逻核心港区更是发展成为了华中地区最大最繁荣的港口。

2）区域分析：

阳逻因其特有的水运港口地理优势，吸引了万科、长江物港、卓尔陆港、新地、招商局物流、万纬、丰树、京东亚洲一号等大型企业入驻，该区域拥有的仓库资源也因为港口集群效应的显现而迅速发展起来。

四、鄂州葛店电商产业园

1）区域特点:

严格来讲，鄂州葛店已经不属于武汉市区域，但是要提到武汉市物流仓储行业，葛店是不得不提的一个点。葛店地靠武汉市东大门，拥有唯品会、赤湾东方、维龙、安博、苏宁、普洛斯等大型电商仓储资源，是目前武汉市场最大的电商“集中营”，也是各大电商布局华中的最佳区域选择。

2）区域分析：

葛店紧邻武汉市东边，其特有的土地政策优势促使各大电商从武汉市四面八方汇聚于此，交通便利，不仅满足武汉市内配送，也可以覆盖周边省份及地区，其仓库租金价格较武汉市便宜，电商产业链资源集中，属于电商企业物流仓库最佳选择。

云仓解读

城市仓储物流规划

根据《武汉市现代物流业发展“十三五”规划》，到2020年，武汉全市社会物流总额预计达到5万亿元左右，物流业增加值达到2000亿元，社会物流总费用占GDP的比重下降到13%左右。具体目标为： 

1、建设国际航空物流中心。建成辐射全国、面向国际的航空货运网络和航空物流中心。 

2、基本形成“米”字型快速铁路货运网络。完善米字型铁路货运网络，辐射国内重要经济区和重点城市。 

3、基本建成长江铁水多式联运中心。以阳逻港为核心、武汉北部铁路货运走廊为主骨架，形成“一线串三点”（吴家山铁路集装箱中心站、汉口北综合物流园、阳逻港综合物流园）的多式联运格局。 

4、基本建成全国重要的公路零担、快件集散（分拨）中心。形成服务中部、辐射全国的公路运输服务网络。 

5、基本建成中部地区聚集度最高的物流集中发展区。形成“一港六园八中心”格局，物流产业集群发展。

6、建设国内领先的城市物流配送体系。形成布局合理、开放有序的城市配送服务网络，城市配送效率明显提高。

“一港、六园、八中心”的仓库物流体系即：“一港”即江南机场国际物流港，“六园”即汉口北、空港、阳逻、东西湖、郑店、花山港综合物流园，“八中心”即阳逻、古龙、东湖保税、北湖化工、金口、纱帽、常福、朱家湾物流中心。物流产业集群的发展，到2020年，标准仓储面积达350万平方米。

东西湖、蔡甸、汉南、江夏、葛店、阳逻、黄陂，将围绕武汉形成物流仓储资源合围之势，保证武汉市高标库资源合理分配及市场供给。2018年已有东西湖联东、葛店安博、光谷赤湾等大型高标库园区投入市场，后续，嘉里大通、安博、宝湾、嘉民、第一产业等物流地产也纷纷有大的市场动作，行业内如此集中的布局情况，也进一步反映了武汉物流市场正处在了一个百花齐放的好时机。

云仓问答

1、武汉仓储市场目前哪种仓库类型需求增长快？

答：尤其以消防具备丙二类资质的高标仓库需求增长较快。

2、武汉仓储市场目前哪些区域需求最旺盛？

答：目前武汉市东西湖区需求最为旺盛，相关资源配置相对最齐全，市场最活跃，其中三方物流公司需求最大。

3、武汉仓储市场目前面临什么问题？

答：武汉市目前仓储市场面临的问题有：市场上仓库水平参差不齐，新建仓库以及高标仓库客户需求量大，供不应求；老旧仓库设施无法满足客户的要求，空置率较高。

4、武汉仓储市场每年哪个时段租仓库比较困难，需提前进行准备？

答：由于整个仓储市场受到电商行业的影响较大，所以在“6.18”或者“双11”之前1到2个月，电商行业就会提前布局临时仓库，这段时间，仓储市场供应紧张，找仓比较困难，需要提前准备。

5、武汉仓储市场哪种类型仓库租金涨幅最快？原因是？

答：市场上，具备丙二类资质的高标仓库的租金涨幅最快，一是因为这类仓库的资金投入本身就是比一般的仓库要大，运营成本更高；二是高标库的客户群体的定位也会是一般高价值的客户类型，客户能够承受高质量高水平的服务标准；三是随着市场的发展，高标库资源越来越被市场准入和接受，资质差一些的仓库资源和需求量难以大规模的增长，更加体现出高标库越来越强的市场活力，租金涨幅也就最快。

6、武汉仓储物流区域的未来规划？

答：武汉市将重点打造的 “一港、六园、八中心”的仓库物流体系即：“一港”即江南机场国际物流港，“六园”即汉口北、空港、阳逻、东西湖、郑店、花山港综合物流园，“八中心”即阳逻、古龙、东湖保税、北湖化工、金口、纱帽、常福、朱家湾物流中心。物流产业集群的发展，到2020年，标准仓储面积达350万平方米。

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