去年，做淘宝服装生意的叶先生租了某快递公司的一间厂房，签约前快递公司承诺，日均发件量达到厂房的平米数后就可享受全年免租优惠，厂房一共是280㎡，也就是说叶先生只要每天发280件货就可以免房租了。叶先生觉得很划算，所以就和朋友一起搬到该厂房。然而付了5万租金和押金后，不到半年，却被告之叶先生与朋友合起来才达到的规定的发件量不算数，所以不能享受免租优惠政策，而由于其货量少，租期短的原因，叶先生所租厂房大部分时间都处于空仓状态，高昂的租金成本使叶先生不堪重负。

对和叶先生一样的小型电商或微商而言，传统的专业化仓储平台，对企业入仓的使用面积、时长都有一定要求，因此费用往往较高，规模较小的企业通常难以负荷，租一个面积价格都适中的仓库一向是可遇不可求，“租金成本居高不下、旺季爆仓、淡季空仓”的现象屡见不鲜。

在此之下，仓储需求如今逐渐呈现空间、时长碎片化特征。当货物越接近终端市场，零散度就越高，相对应的仓储规模的需求也将更小、更琐碎，但对同城仓配的时效性要求却更高。而这些小微企业的碎片化需求，也就倒逼了仓储市场进一步细分，成为了下一片蓝海。

由经营者将大型仓库改装分隔成若干间小仓库，适用于个人仓储的迷你仓，就是目前极为火爆的的一种仓储模式。随着城市人口增加，房价高涨，居住空间小，迷你仓需求正慢慢凸显。例如就有越来越多的二胎家庭，选择将大宝的闲置用品寄放迷你仓。

迷你仓特点

1）零门槛，起租面积和租期灵活：传统仓库对起租面积及租期都有一定要求，即使是短租仓，大部分也规定30㎡起租。而迷你仓的存储空间较为开放，一般在1平方到一百平方不等；同时，相较于传统大仓库按年或月签订租用合同来说，迷你仓可支持1天起租，并且可以随时退仓退租，对临时存放物品的用户非常有吸引力。

2）客户群体以小微企业及家庭用户为主：传统仓库都是几百上千平的大仓库，主要面向大型企业、物流公司存放大宗货物，迷你仓由于空间小，仓型丰富，客户群体主要为线上线下小店铺、小批发商及家庭用户，主要存放小货品、办公用品、文件档案、家具杂物、私人物品等。

3）选址布局受位置交通影响较大：受存储货物及客户分布影响，迷你仓多处于市中心、居民小区附近，对交通通达性有较高要求。

4）对存放货品限制较大：一般来说，易燃、易爆、易渗漏、易挥发、易潮解物品；及有毒有害、化学性、突变性危险品；易腐烂、易霉变、易变质及超限等特殊物品等都不适宜存储至迷你仓。

5)计费方式按仓库体积来算：大多数迷你仓的计费方式是按仓库体积来算，也就是按立方计费。一般来说，1立方米-5立方米仓库，一个月租金200-600元不等。

迷你仓自进入中国内地市场后，经过不断摸索，吸引了不少资本入局，如香港储存易联手中航工业布局上海业务，万科也基于自身在物业方面的优势在社区内推出“万物仓”，而顺丰也于近日在北京试点布局迷你仓。2018年，据不完全统计，中国的迷你仓网点达到500多处，一线城市拥有十几家品牌，而部分二线城市也已经开始渗透。

但在发展过程中，受国情及大众认知度影响，迷你仓多为偶发性需求，虽然这些需求总量市场庞大，但是不管从区域上，还是时间上，分布的非常分散，密度非常低，大部分迷你仓企业的出租率都较低，目前来说市场培育期较长，盈利较为困难。

云仓观点：

迷你仓虽然现在的发展存在诸多瓶颈，但其所折射出的个性化、细分化、零门槛的弹性仓储市场，无疑有着巨大发展潜力，是未来各大企业决定竞争力的关键。某种意义上来说，弹性仓储就是按需分配的产物，是根据货品尺寸，重量和操作要求等方面入手进行仓库空间优化的模式，对于企业降本增效有着极大的价值。

而要想实现弹性仓储商业模式的完善成熟，还需要从以下几个方面发力。首先，形成标准化的运营模式：从取货、存储到仓库存储环境，湿度、湿度、消防等方面都形成统一规范化的标准，对于相关工作人员，也需要进行专业的培训和考核方能上岗。其次，增加仓配一体的物流运输、货物拣选、包装发货等增值服务，提高服务竞争力；最后，增强互联网+物联网科技应用水平，通过智能监控系统、各类传感器及人工智能设备的应用，保障货品安全性。

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