基于疫情背景下的物流地产智慧园区现状与未来发展趋势研究

前言

新冠肺炎疫情的爆发为中国物流地产市场施加了阶段性挑战，但同时也为物流行业发展带来了新的机遇。疫情严防严控下，物流仓储业在支持中国经济社会正常运转中的重要作用得到了极大凸显。随着国内疫情态势有所好转，政府和相关企业有望加速推动物流行业的整体升级，尤其是在疫情中承担民生物资保障重任的生鲜食品、医药及其它生活必需品的供应链和物流。

第一部分：传统物流园区竞争格局与盈利模式

1.1物流园区“热”度不减，是经济发展的重要载体

2021年，我国社会物流总费用为17万亿元，占全国GDP的14.60%,与上年基本持平，五年间下降0.32个百分点；全国社会物流总额达到335万亿元。

物流产业的发展进入到由数量型向高质量发展的转型阶段，物流业的发展已成为衡量一个国家综合国力的重要标志。物流园区作为物流业集聚发展和经济发展的重要载体，在提升物流效率，推动物流业转型升级，促进物流业与商贸业、制造业的联动发展等方面，发挥了巨大作用。

1.2传统物流园区的竞争格局

目前，物流地产参与者可以分为六大类：专业物流地产商、传统物流地产企业、零售企业、电商企业、物流企业和金融机构。

表 1：物流地产企业分类

从竞争格局来看，中国物流地产行业目前呈现“一超多强”的市场竞争局面。2020年物流不动产市场占有率研究显示，排名前五位分别为普洛斯、万纬、宝湾、宇培、丰树，前五名对市场的合计占有率达53.9%，前10名达72.6%。

根据中国物流与采购联合会、中国物流学会统计数据显示，全国符合调查基本条件的各类物流园区共计1638家。而据我们驿盟园区平台2021年4月不完全统计的数据显示，我国各类大小物流园区的总数已达6137个。从七大经济区分布看，现有物流园区主要分布：华东(36%)、华北（15%）、华中（15%）、西南（12%）、西北（9%）、华南（8%）、东北（5%）。

从园区数量上来看，物流园区发展存在东西部不均衡的问题，在东部沿海地区，山东、江苏、河南的园区的数量较多，排名前三；西部的园区发展相对落后，西藏园区仅7个。各省份园区分布如下图。

从园区占地规模上来看，占地面积越来越大型化。分布在500亩以上的园区2469个，占比达40%；占地面积100亩以下的占17%，100-200亩的占17%，200-300亩的占12%，300-500亩的14%，其他占地面积分布较为均匀。园区占地规模具有集中化和大型化水平，物流园区占地面积趋于理性，总体可控。园区占地面积各梯次分布如下图。

1.3物流园区的盈利模式

物流地产的收入来自于五个方面：出租业务、服务管理业务、项目投资业务、土地增值及其他收益。

表 2：物流地产盈利模式分析

第二部分：物流园区现状与问题

2.1行业发展现状

行业现状一：红利政策频出，土地供不应求

2021年，国家发改委发布《国家物流枢纽网络建设实施方案（2021-2025年）》，将稳步推进120个左右国家物流枢纽布局建设，支持城市群内国家物流枢纽共建共享共用和一体化衔接。

从供需来看，目前物流地产市场呈现出供不应求的状态，尤其是在一线城市，供需不匹配的情况就更加严重。由于一二线城市仓储用地供应缩减，同时，随着中国进一步扩大内需与消费升级，未来物流地产竞争的焦点一是一线和枢纽城市的拿地，二是将逐步延伸角力至二三线城市乃至县域城市。

行业现状二：冷链物流也成为了国家支持的未来重点发展方向

国务院办公厅《“十四五”冷链物流发展规划》提出，到2025年布局建设100个左右国家骨干冷链物流基地，从《规划》的出台和内容看，进一步突出了冷链物流的战略地位，完善了冷链物流顶层设计，明确了发展任务与目标，设定了推动落实的重大工程，现代冷链物流体系建设步伐也将加快。

行业现状三：市场空间广阔，新发展蕴含巨大机遇

随着中国经济增长和结构升级，电商和第三方物流的发展，新技术的应用，应急和民生物流的重要性日益凸显，中国物流地产市场也迎来更多发展机遇，市场空间广阔。电商和第三方物流的发展，拉动物流地产需求持续走高。自动化和智能化的物流科技可以有效提升高标库的空间利用率和作业效率。此外，为了满足租户对于自动化、冷链物流和其它高科技设备的需求增长，物流地产运营商预计将在技术应用方面持续发力。

行业现状四：高标仓需求强劲，供给缺口明显

根据戴德梁行预计，2021年中国高标仓需求缺口约1亿平方米左右。目前高标仓等优质资源严重不足，原有设施难以满足新业态需求。

近年来，高标准物流仓库租赁势头强劲，需求也呈现多元化发展趋势。除电子商务和第三方物流外，随着2020年疫情以来截至2022年3月份电商特别是生鲜冷链的发展加速，生鲜食品、餐饮供应链等企业也趋于选择高端物流仓储。对于供应链的升级优化是高标仓需求增加的根本原因。

受疫情影响，生鲜电商迎来爆发式增长，社区团购、直播电商等新模式使冷链高标仓市场持续活跃，冷链高标仓将呈现长期供不应求的局面。

2.2行业发展遇到的问题

（1）园区项目缺乏产业规划指导，缺乏项目策划

各地正在开发建设的物流园区项目，小则几百亩，大则几十平方公里。作为城市发展的经济基础设施，如果对本身以及周边的产业基础和市场需求研究不足，重资产投资会沦为地产开发的又一战场。

（2）招商引资难

园区项目空置率高的问题依然不能得到解决。线下缺乏实体物流服务资源，只能依靠简单粗暴的税收政策，吸引所谓平台企业开票走流量，无法形成真正的产业聚集，无法踏踏实实做运营服务。

（3）运营成本高

园区只有互联互通，才能降本增效。但是园区项目只能盯着本地那点资源，与外界无法形成利益交换互补。有关物流园区的互联互通，依然是“雷声大、雨点小”，没有实际的效果。

（4）管理效率低

中国物流行业一直都存在“小、散、乱、差”的格局特点，经营模式多为传统的单车货物运输，管理手段简单，货源组织能力差。

数据表明“我国社会物流费用占GDP的比率是15%左右（2021年占比14.6%如前文所述），而欧美是9%，我国物流成本占生产成本的30%-50%，而发达国家只占10%-15%。成本对信息化有着迫在眉睫的需求，而信息化对成本也需要必要的刚性条件，这既是自然发展，也是互相矛盾。如果能进行资源合理配置，进行供应与需求信息化处理，成本自然会降低不少。而正是如此，企业才能在节约成本的同时投入信息化的建设。

（5）安全保障弱

物流园区存在着流通领域内各行业的各类货物，数量多，密度大，种类杂，可燃物多，也就存在一定的火灾危险性。一般性非专业的物流仓库内存放的货物多未进行专业的分类，分库存放，由于可燃物存放的规模比较大，堆放的高度比较集中，有的物品燃点低十分易于燃烧，存放不当容易引起火灾的风险。

同时物流园区的人多，车多，各种人员风险，交通风险都比较大，随着现在带物流高效运作的需求，对于物流园区的安全保障需求越来越高。

 未完待续，