万吨冷库的入市，是否是徐东商圈重新崛起的契机？

武汉10月将迎来两场土地拍卖，共挂牌出让28宗地块。武昌徐东片的万吨冷库地块将于10月27日入市，起价高达近35亿元，楼面价6848元/平方米，已超过新晋武昌新地王“长动地块”的起始单价。

       在徐东商圈的核心地段，万吨冷库算得上是最后一块宝地，传闻自2009年开始，美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM等众多商业巨头已来考察过该地块。正是从那个年代起，昔日在武昌地区声名鹊起的徐东商圈正逐渐沉寂，跟不上武汉其他商圈的发展步伐。虽然有销品茂挑着大梁，但徐东平价的不温不火、新世界的撤柜重整，都难掩其逐渐下滑的商业地位。而从周边房价来看，2010年至今，5年的时间内，这里的房屋均价涨幅也不过2000元钱，增速远落后于其他商圈。

【冷库出租】起拍价超过武昌地王有人担心叫好不叫座

“长动地块”刚刚坐了一个月的“武昌地王”宝座，或许马上就要易主。

挑战这个位置的，将是徐东的万吨冷库地块。该地块位于徐东大街与友谊大道交会处，与销品茂、福客茂一街之隔，可谓徐东商圈核心地段里的最后一块“宝地”。根据武汉市国土资源和规划局最新挂牌公告显示，万吨冷库片P（2015）103号为商住用地，商服和居住比例为8：2。该地块起拍总价近35亿元，净用地面积约8万平方米，容积率高达6.27，建筑面积近57万平方米。以此计算，万吨冷库地块的起始楼面价为6848元/平方米，超过了长动地块的起拍单价6000元/平方米。

有业内人士认为，如今，开发商直接通过买卖土地来获取利润的可能性较低，因此，像商圈附近的好地块，具备一定的开发前景，在竞拍时的溢价率都比较高。但万吨冷库地块与长动地块有所不同的是，徐东商圈经过10余年发展，周边各项配套都已比较成熟，加之地块性质更倾向于商业开发，不如长动地块开发住宅的潜力大，会令不少开发商望而却步，因此，开发商对它的心理价位或许难以超过长动地块。万吨冷库地块此番入市，或许会面临“叫好不叫座”的局面。

【商圈调查】 徐东商圈发展显疲态 传统百货正现撤店潮

早在2010年，万吨冷库就开始整体搬迁。也就是说，这块位于徐东商圈核心地段的宝地，一晾就是5年。

据了解，在1995年之前的徐东片区，就是武昌区与青山区接壤的“插花地带”。交通不便，没有商品房开发，也没有任何成规模的商业项目。1995年，长江二桥通车后，徐东区域的地理优势开始逐渐凸显出来，随着交通日渐便利，徐东平价等商家也逐渐选择在该区域落户。与此同时，该区域的商品房开发也渐渐萌芽，但是这一时期的商品房数量较少，处于一种试探性开发的状态之中，所开发的楼盘品质、档次都接近中低档。2000年至2005年，徐东的各商品房项目如雨后春笋般遍地开花，如：都市经典、欧洲花园等楼盘，房价节节攀升，短短几年之内，由最初的1000元/㎡左右迅速升至近4000元/㎡。商业的发展也越来越快，国美电器、麦德隆、欧亚达、金马等商家纷纷入驻，徐东商圈初现雏形。2005年至2010年，销品茂开业后，徐东区域的商业进入快速发展阶段。该区域的房价也逐渐突破了万元，徐东商圈成为武汉最火热的板块之一。

然而，2010年至今，徐东商圈内，除了群星城在去年开业之初赢得了一片喝彩之外，徐东平价日益没落、新世界百货撤柜重整、销品茂品牌及业态频繁调整、福客茂商业萎靡不振，似乎很难给商业开发者带来足够的勇气。特别是周边的房价，仍然维持在12000元/平方米，5年来每平方米仅仅涨了2000元，远远跟不上其他商圈的发展步伐。

【专家看法】徐东不需要第二个销品茂

“未来的武汉，是一个多商圈共存的城市，徐东商圈还是有潜力的。”对于徐东商圈近年来的落寞，全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕华中区负责人伍嘉乐有他独到的见解。伍嘉乐表示，徐东商圈近年来所面临的问题，其实是整个市场上传统商业萎缩的通病。

伍嘉乐说，据世邦魏理仕对于武汉第三季度商业项目的调查表明，武汉的传统商业，正在上演“百货撤店潮”。受电商及购物中心等新兴消费模式的不断冲击，传统百货盈利持续下滑，从2013年至今，武汉的广百百货、SOGO百货、新世界百货中心店、NOVO百货、菱角湖万达百货等知名百货商家，都出现了比较严重的撤店现象，而徐东商圈的销品茂、徐东平价、新世界百货也都在这种传统百货之列，经营状况不如以往也并非偶然。在20年前的香港，也上演过类似的百货撤店潮，最终被体验式消费场所取代，形成了新的商业业态。目前，武汉的传统商圈内，所面临的，正是从传统百货向体验式消费场所转型的问题。

徐东核心商圈如今坐拥的万吨冷库这块“宝地”，便是其可以发掘的潜力，但显然，徐东商圈已经不再需要第二个传统的“销品茂”。万吨冷库地块如何拯救徐东商圈？传统百货业态所要转变成的体验式场所是个什么概念？伍嘉乐表示，简单说来，也就是一句话：“不能再做着重于家庭消费的传统商业化项目，吃喝玩乐主题要占大部分比重，能让消费者在里面呆上两到三个小时。”

另据世邦魏理仕华中区域商业项目的负责人透露，目前，对于即将上市的万吨冷库地块，已经有北京和上海的商业巨头欲入手该地块。

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