冷链发展背景研究

2022年政府对冷链物流行业保持高度重视。据不完全统计，2022年国家层面出台的冷链相关政策、规划超过52项，其中由国务院出台超过11项，多部门多维度共同指导部署推动冷链物流行业高质量发展。

2022年是“十四五”关键之年，也是第二个百年目标的开局之年，冷链行业备受关注，第一季度发布冷链相关政策、法规数量最多，达到了18项，多数为冷链智能装备研发和农产品冷链物流设施建设；第二季度、第三季度、第四季度均发布11项、11项和12项，重点聚焦冷链疫情防控、农产品冷链物流设施建设。

通过对于2022年度国家冷链物流政策梳理，整体文件聚焦于七大核心发展方向，分别为：发展规划、基础建设、绿色发展、装备研发、细分品类、运输方式及疫情防控。其中细分品类建设聚焦于肉类、医药、农产品领域；基础建设以农产品产地建设为主；

2022年各地方政府根据国家战略方针陆续出台相关规划政策，据不完全统计，2022年各省的冷链相关政策、规划超过481项。各地冷链物流政策主要以补齐设施短板、畅通冷链物流通道、提高冷链服务质量为核心，逐步推动完善各地冷链物流体系。

冷链物流发展现状

冷链物流泛指产品在生产、贮藏运输、销售，到消费前的各个环节始终处于规定的温度区间，以保证产品质量、减少过程损耗的一项系统工程。

冷链产业链上中下游从设备制造，仓运配到消费者；业务链贯穿产地冷链，中间仓运配冷链环节以及销地冷链环节。

上游以设备制造为主，中游主要是仓运配，下游主要面向2B/2C企业或者消费者。

上游

冷库是冷链产品储运的枢纽和关键节点。在现代冷链物流体系中，尤其对于生鲜农产品的储藏与流通，从预冷加工、冷冻冷藏、冷藏运输到冷藏销售的各个环节，冷库都发挥出不可替代的作用。

按照冷库的服务功能分成四大类，其中参与者分成三大类。

冷库目前主要有三种盈利模式：租金收入、增值服务、资产收益三种模式；

租金收入：冷库租赁是指经营者将大型仓储场地租给第三方冷链物流企业、电商平台、食品加工商贸企业等客户租赁服务带来租金收入稳定，是物流地产最主要的收入来源之一。以上海为例，在过去5年上海优质物流仓储市场的租金年复合增长率接近3%，高于住宅投资2%左右的租金回报水平。

冷链增值服务：在仓储环节中，通过提供装卸搬运、加工以及配送等增值性服务，获得服务性收益，基于上述基础服务，还可以通过拓展供应链金融，获得为中小型企业提供融资服务的收益。

资产增值收益：资产增值收益的实现主要有资产的出售和资本市场上市两种途径，通过资产的升值预期充分体现，转化为现金流继续扩张。这部分的收益往往通过筹资行为来实现。

中游

在产业链中游-仓运配环节：涉及环节冗长、流程复杂，对综合一体化服务、数字化发展需求提升，物流模式转型发展机遇空前。

一方面，冷链物流模式将向平台式方向发展，从而减少资源的信息不对称，因此运输仓储型企业开始朝向综合冷链服务商的模式转变。

另一方面，以数字化、信息化、智能化、自动化为特征的智慧冷链物流成为重要发展趋势。

智慧冷链物流借助互联网、物联网与区块链等技术实时监控流通各环节，打通生产商、供应商、销售商以及消费者之间的信息壁垒，最大化冷链物流资源利用率，并实现食品质量与安全可追溯、可监控以及订单信息与位置可跟踪。

下游

冷链物流的下游主要是冷链需求方，当前食品生鲜的冷链需求比例最高，近90%。为了保证食品安全与质量，各类食品生鲜农产品在运输过程中的温度控制标准各不相同，冷链运输企业需要按照货品种类分类运输，温度通常需要保持在-18℃至5℃之间，稳定的温控可以大幅减少损耗。

从生产端到收货终端全渠道过程，冷链物流如果通过供应链平台的搭建也能减少中间流通环节，减少产品加价率。

产业现状

当前，发达国家冷链运输率已经达到80%-90%的水平，例如美国果蔬、肉类和水产品冷链运输率在97%以上；日本的果蔬、水产品等产品的冷链运输率也高达95%、90%以上，肉禽类冷链流通率已达到100%。而我国果蔬、肉类、水产品冷链运输率分别仅有15%、57%、69%。

发达国家冷链运输腐损率当前维持在5%左右，国内冷链腐损率较高，其中果蔬腐损率为15%，肉类腐损率为8%，水产品腐损率为10%。

全球冷链物流业处于快速发展阶段，据The Brainy Insights调研，2021年全球冷链物流收入大约3217.8亿美元，预计2028年达到8429.1亿美元，2022至2028期间，年复合增长率CAGR为16.1%。在全球冷链物流迅速发展的形势下，近年来随着我国城乡居民消费水平和消费能力不断提高，冷链物流的需求持续旺盛，2021年冷链物流市场规模突破4586亿元，同比增长19.65%。据天眼查数据显示，我国冷链物流相关企业数量超3.6万家，当前我国冷链物流行业处于蓬勃发展阶段。

市场情况

供给端：根据中冷联盟2021版《全国冷链物流企业分布图》统计数据，2017年至2021年，我国冷库容量从3609万吨增长至5224万吨，年复合增长率为9.7%，保持了稳定的增长率。随着冷链基础设施政策的引导和企业布局完善，全国库容量基数较大，近三年增长率首次低于10%。

根据全国冷库库容省份分布情况来看，山东冷库库容排名全国第一，库容625万吨；其次为广东，冷库库容量达到455万吨。

根据全国冷链库容区域分布情况来看，华东地区冷库库容最多，占比40％，其次为华北和华中地区，均占比14％。

冷库设施总量不足和区域不平衡矛盾依然突出：

在冷库建设规模上，国内人均冷库容量与发达国家相比还有较大差距；在区域发展水平上，全国冷链发展主要集中在华东、华北、华中区域，其中，上海、山东、广东、江苏等地的冷链水平较高，冷链网络及体系相对健全，而中部农牧业主产区和西部特色农业地区冷库则较为短缺

冷库市场分布不均，在一定程度上会造成资源的浪费。特别是由于资本的争相进入，使得大量资金盲目跟风投资新建冷链项目，导致部分地区冷库供过于求，长期闲置；而部分地区冷库长期爆满，一库难求。与此同时，既有冷冻冷藏设施整体水平偏低的问题也很突出，国有冷库中近50%已使用30年以上，技术和系统都亟待升级。

需求端

当前，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，2021年我国人均GDP突破8万元，超过世界人均GDP水平。随着我国城乡居民收入水平的提高，我国已进入消费升级时代，人民对于高品质、精细化、安全性和透明化的冷链物流服务需求日益增长，同时消费升级拉动生鲜肉类、水产品、高端水果等相关冷链商品的需求量，这些商品的流通需要冷链物流数字化来加强冷链品控和提高流通率。业态升级方面，生鲜新零售和预制菜等行业爆发，终端低温消费需求提升。

城镇化快速发展、消费市场变化、第三方冷链物流企业发展迅猛等趋势表明冷链需求旺盛。

1. 城镇化发展

据国家统计局数据显示，我国2020年常住人口城镇化率已超过60%。而根据国外冷链发展的经验，当一个国家城市化比例超过55%后，就会迎来冷链的加速发展时期，城市化规模的扩充必然会带动消费升级，可覆盖相对较高的冷链物流成本。

2. 消费市场

受互联网经济发展以及新冠疫情防控限制影响，直播带货、生鲜新零售、社区团购、中央厨房+冷链宅配、预制菜等新模式、新业态蓬勃发展，带动冷库需求持续扩大。同时疫情加速消费者线上消费习惯养成及食品安全意识的提升，由此也让生鲜电商市场发展迅猛。同时随着盒马鲜生等生鲜电商的崛起，改变了人们的购物习惯，足不出户就可以购买生鲜产品，享受送货到家的服务。生鲜电商为了提升冷链供应链管理水平，需要自建冷库或租用冷库，以满足产品存储、调拨和配送需求。

2022年预制菜市场火爆，有公开调查数据显示，2021年预制菜行业规模预估为3459亿元，同比增长18.1%，未来几年有望成长为万亿级市场。

3. 第三方冷链物流企业发展迅猛

我国冷链物流行业正在飞速发展，随着专业化程度的提升，第三方冷链物流企业是冷链物流行业发展的主导力量，企查查数据显示，我国现存冷链物流相关企业1.9万家，近几年保持着超过20%的增长率。根据中冷联盟发布的《2021年度冷链物流综合能力50家重点企业发展报告》数据显示，50家重点企业2020年度总营收达到312亿元人民币，同比增长10.2%，头部企业竞争优势明显提升。第三方冷链物流企业为提升综合服务能力，服务链条向供应链两端延伸，对冷库需求也越来越大。

价格端

一线城市的冷链需求最为旺盛，但是一线城市的物流仓储用地近年均价超过100万元/亩。其中，深圳市平均价格最高，达到273.72万元/亩；其次为北京市，平均价格为173.68万元/亩。

入局玩家

近年冷链物流需求旺盛，近三年冷链物流企业注册量年均超过5000家。冷链物流企业注册增长快速，在我国，冷链物流相关企业注册号一直呈上升趋势。近三年冷链物流企业注册量年均超过5000家。

同时冷库投资赛道热度高，冷库投资成为投资人的又一选择。

冷链物流服务市场规模近4000 亿,但格局非常分散(CR100仅为18.13%)。与物流不动产为背景的冷库投资方不同,综合型冷链服务企业能够为客户提供冷链干支线运输、低温仓储、城市配送等全方面的冷链物流服务，冷库仓储服务是其综合物流服务中的一项重要业务组成。第三方冷链物流服务商的龙头企业，代表的领先企业有顺丰冷运、京东物流、荣庆物流、中外运等。

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