前言

“望海楼明照曙霞，护江堤白蹋晴沙”，作为21世纪中国互联网发展最具代表性城市之一的杭州，随着G20峰会的举办和2022年亚运会的即将到来，作为中国电商之都，杭州正在打造“全国智慧物流中心”，在传统经济和互联网经济模式的加持下，杭州的仓储物流地产业也迎来了新一轮的机遇。与此同时，物流用地的日益紧张，以及落税政策的实施执行，杭州的仓储物流地产业也将面临很大的挑战。

为了帮助大家更好的了解杭州地区仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，结合政府部门及行业协会等发布的权威信息，全面梳理总结杭州地区的仓储市场特点、仓储市场数据（仓储面积，仓库空置率，租金水平）及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

杭州仓储市场背景

2016年以前，杭州的仓储资源分布主要集中在江干区下沙、萧山区，余杭区，富阳区等区域，下沙附近的仓储物流用地原属于军属用地，大多为砖混结构的老旧厂房改建的仓库，建筑及通道设计较为落后，租金低廉，距离城市中心较近，是各行各业的仓储客户争抢的理想仓储用地。

随着近几年杭州市对城市规划及仓库安全的重视，以及军属用地的征用拆除，符合现代技术指标的物流仓储设施逐渐成为市场主流，同时非现代技术标准的物业已不能满足当下物流市场对高品质仓储及高效率管理操作的需求。

目前，杭州的仓储资源主要分布于萧山区、富阳区、余杭区等地区。

萧山区：作为杭州市重要的物流仓储基地，拥有钱塘江重要航道可以直通入海口，也可驳接上海港，宁波舟山等国际重要海运港口。作为杭州萧山国际机场所在地，紧邻萧山机场的萧山空港保税区等，是杭州唯一可海陆空铁联运的地区。

富阳区：位于杭州西北部，与萧山接壤，境内拥有美丽的富春江，依托富春江的航远能力建立的内河集装箱码头，为周围重要的大型物流园区、制造业等提供了一些新的生机。

港口周围有富春控股集团的30万方如意仓，京东亚洲一号在建仓20万方，近江集团15万方仓库等大型仓储物流基地。相较主城区，富阳在地理位置，以及价格上都有着巨大的优势。

余杭区：地域面积宽广，从古至今拥有着京杭大运河这座内河运输的天然优势。目前余杭区正在致力打造依托京杭大运河，以及余杭区自身在整个杭州市的地域优势，打造特色小镇。为本地发达的电商业提供重要的后端服务。

杭州仓储市场数据

一、仓储数量和面积情况

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，杭州市在线仓库数量为123个，总面积为576.8万㎡。

1）杭州仓库数量分布情况：

目前杭州仓储市场集中于萧山区、富阳区、余杭区、江干区，从仓库分布的数量上可见一斑（图一）。

2）杭州仓库面积分布情况：

杭州各区中，萧山区仓库面积有着绝对优势（224.5万㎡），约占杭州市整体仓库面积的39%，富阳区（156.1万㎡）、余杭区（97.4万㎡）、江干区（70.1万㎡）（图一）。

图一 数据来源：物联云仓平台

二、仓库空置率分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，杭州各区仓库可对外出租面积（以下简称“可租面积”）为61.2万㎡（不含在建仓库），平均空置率约为10.15%。萧山区可租面积最高，为29.5万㎡，空置率为14.3%；江干区空置率较低，为1.8%。各区域空置率详见图二。

图二 数据来源：物联云仓平台

杭州各区中，江干区离市中心较近，一直是传统仓储用户的首选之地，且近几年区域内老旧仓库拆迁较多，导致本区域的仓库十分紧俏，所以空置率较低，现在只有少部分楼库仍然可供用户选择。余杭区和萧山区因为地理位置相对离市区较远，且目前仓储资源存量较大，所以空置率相对较高。

三、各类型仓库租金分析

仓库类型分类说明：

平库：无月台单层库；高台库：有月台单层库；楼库：多层库；冷库：冷藏库和冷冻库。

1)杭州平库与高台库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，杭州平库平均租金为29.4元/㎡/月（图三），江干区平库平均租金最高，为35.7元/m²/月；余杭区平均租金略低，为26.2元/m²/月。

杭州高台库平均租金为33.9元/㎡/月（图四），江干区高台库平均租金最高，为38.0元/㎡/月。

2)杭州楼库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，杭州楼库平均租金为25.2元/㎡/月（图五），主要分布在富阳区（114.1万㎡）、萧山区（85.2万㎡）、余杭区（52.0万㎡）、江干区（40.1万㎡），主要区域中余杭区楼库平均租金为30.2元/㎡/月，租金最高；江干区楼库平均租金为21.4元/㎡/月，租金最低。

图五 数据来源：物联云仓平台

3)杭州冷库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，杭州冷库（含冷冻及冷藏）平均租金为84.0元/㎡/月（图六），主要分布在江干区、余杭区和萧山区，且江干区平均租金为105元/㎡/月，租金最高，蜀海供应链、天下农仓、杭州松郎冷库均位于江干下沙，越好冷链、源产地农产品冷链物流园位于余杭区，顺丰冷库位于萧山区。

图六 数据来源：物联云仓平台

杭州重点仓储物流区域分析

一、大江东产业园

1）区域特点：

大江东产业园依托空港新城和下沙经济开发区两个跨境电子商务试点园区，利用周边的保税物流、跨境电子商务等平台，积极融入杭州“两区”建设当，把智慧物流作为大江东产业发展的新支点，助力杭州打造“全国智慧物流中心”。

在杭州打造“全国智慧物流中心”的全盘战略中，大江东占有重要一席，大江东智慧物流装备和供应链管理示范基地是其中的三大创新基地之一。大江东将继续大力推进跨境电商园配套建设。以传化公路港、长安民生物流、普洛斯等物流产业为依托，深入建设省级示范物流园区，努力打造综合型现代智慧物流产业园。

目前，大部分物流地产开发商及第三方物流企业已入驻萧山大江东产业园，开发项目用于租赁或自用，主要以空港货运，铁路公路联运，城市配送、电商仓储业务为主。

2）区域分析：

大江东产业园依托杭州城市南面的沪昆高速、104国道、杭州湾环线高速，在绕城高速外侧的大件路附近选址建设，辐射嘉兴，宁波，湖州等地区，承担城际配送和南部市域配送功能。

普洛斯，丰树，万纬，深国际，顺丰，UPS，长安民生物流，京东，百草味等众多知名物流地产、大型电商及新零售企业等已经在大江东产业园入驻，萧山区独特的交通优势奠定了本板块在杭州物流领域的重要地位。截止目前，大江东产业园已建成仓储设施面积累积超过80万平方米。

这也加快此区域仓租的不断提高，无月台平库租金价格在16-22元/平/月，高台库租金价格在32-38元/平/月，周边物流配套主要有萧山货运市场，仓储园区3公里范围内均有生活区。

二、勾庄物流集散中心

1）区域特点:

勾庄物流集散中心位于杭州市余杭区，以公路运输、生鲜水果货物集散、建材五金配送和城际运输、城市配送为主，服务杭州主城区人民的日常生活时令果蔬，鲜花，海鲜水产品为主，是杭州市最大的农副产品交易市场。作为杭州最主要的农副产品集散地，多年的经营已经使得勾庄成为杭州人民心中的菜篮子。其他地区的生鲜水果批发也主要以勾庄为主。未来，勾庄将合并市内大小约19家果蔬和粮油批发市场于一身，建成后将是华东最大的农副产品集散地。

2）区域分析：

勾庄物流集散中心毗邻杭州城北南庄兜枢纽，北临长深告诉，东靠上塘高架路，从武林广场出发，沿环城北路走上塘高架一路往北，10多分钟就到了，交通非常便利。

安博、华商、驹马，越好冷链等主要仓储物流企业目前已经入驻勾庄物流集散中心，已建成仓储设施面积累计约为50万平方米。区域内遍布常温库和冷库，其中无月台单层库的仓库租金为20-25元/平/月，高台库为32-40元/平/月，冷藏库在60-70元/平/月。但因为勾庄物流园区定位农产品集散中心，所以园区对C端客户的服务能力有限，这对于有电商发货需求的客户来说就会略有一些不便。

云仓解读

一、城市仓储物流规划

根据杭州市政府发布的《杭州市现代物流发展规划》，杭州市的仓储物流发展将从物流功能区规划、整合提升区域物流业和发展国际物流为主。

1、抓好物流功能区规划

抓好物流功能区规划是重点围绕下沙（乔司、九堡）、康桥、江南三个重点区域抓好物流功能区等项目的建设。其中下沙（乔司、九堡）物流功能区的建设为重点，突出物流功能区的示范性。

城市功能区的具体开发运营按市场化操作进行，临平、江东两大工业区会预留充足的物流用地，以利远期规划的实施。

2、整合提升区域物流业

重点整合以提供枢纽转运型、都市生活消费品配送物流和生产物资原材料中转疏散物流为主的物流资源，实现传统物流业的产业提升和功能创新，形成现代物流企业的相对集聚，同时根据物流需求变化，适时调整服务重点，促进该区域物流业的可持续发展。其中康桥区域为重点整合区域。

3、发展国际物流

杭州市以萧山国际机场为基点，加强航空物流基地(中心)的规划和建设，加快杭州市国际航空物流发展步伐。

二、市场趋势

杭州作为“长三角”经济圈中的重要一员，随着最近几年一系列国际会议召开及一些重大赛事活动落地杭州，催生了这个城市新的活力，使杭州也跻身于中国一线城市。在城镇化的今天，杭州随着人口的激增，同时对仓储物流市场迎来机遇的同时也有不小的挑战。总的来主要呈现以下发展趋势：

1、政策会对现有的物流园进行引导，使产业聚集化发展，如电商园，物流园，农产品物流交易中心等，有利于提高土地的利用率，减少不必要的运输成本。

2、随着主导产业的调整，对于工业物流用地的限制，以及纯租赁的税收限制，未来新增高标仓库建设速度会进一步降低，现有的高标库会出现供不应求的情况。

3、未来物流，仓储会往大型化发展。市场运力将远多于市场需求，而杭州地区的物流仓储用地则会显得越来越紧张。不再是过去有运力就有市场，众多大型物流园的建成将行程新的市场秩序。

4、未来伴随政策等各方面因素的调整，大型物流园区有向周边城市发展的趋势。如杭州周边紧邻城市嘉兴，湖州，德清等地。

云仓问答

1、杭州仓储市场目前哪种仓库类型需求增长快？

答：具备丙二类资质的高标仓库，证照齐全的仓库。由于下沙地区老仓库的拆迁，杭州市政府对仓储安全的重视越来越高，同时随着杭州电商产业的发展，高标库的需求会越来越旺盛。

2、杭州仓储市场目前哪些区域需求最旺盛？

答：目前江干下沙区域、萧山区域、余杭勾庄区域需求比较旺盛。

3、杭州仓储市场目前面临什么问题？

答：原江干下沙区域物流集中拆迁约50万平方米，短时间内仓储市场供给将远远满足不了需求，在建仓也暂时无法满足，加上土地供应紧张，导致杭州地区仓储市场供应紧张，仓库租金上涨。

4、杭州仓储市场每年哪个时段租仓库比较困难，需提前进行哪些准备？

答： 每年10月-次年3月租仓比较困难， 3月-9月期间一般租仓比较容易。通常需要提前3个月左右开始准备所需要的仓库。每年双11前短期临时租仓需求较多，也需要提前2个月左右准备。

5、杭州仓储市场哪种类型仓库租金涨幅最快？原因是？

答：：具备丙二类资质的高标仓库，证照齐全的仓库。市场上的高标库一直供不应求，存量有限，需求却很大。

6、杭州仓储物流区域的未来规划？

答：杭州仓储物流未来将仍然会以萧山大江东为仓储物流中心，周边城市临近嘉兴，德清予以辅助。辐射整个杭州的仓储物流市场。

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