仓储物流地产的建设模式有很多，而其中的不可控因素也相应的较多。今天我们做一个现代物流案例分析：退地风波背后的深层次原因：

       今年的10月21日，碧桂园联合中国金茂以34.2亿元和17.6亿元拿下北京丰台两宗地块。然而拿地仅一周后，业内便有传言称，由于负责举牌的中国金茂举牌价超出了碧桂园授权的上限，碧桂园集团有可能将退出该地块的开发。

       退地风波？

       就在金茂碧桂园联合体拿下丰台花乡四合庄地块前一天，同样是央企的中铁置业刚以11亿元摘得相邻地块，同为商服用地，楼面价却为1.8万元/平米，明显低于金茂碧桂园所拿地块2.9万元/平米的楼面价格。

       “从目前看来，碧桂园完全得退出这一地块开发的可能性较小，但由于成交价格超出碧桂园此前授权的上限，因此碧桂园与金茂在股权比例上预计会有所调整。”一位接近碧桂园的知情人士告诉记者。

       据调查，在以往丰台四合庄区域出让的商服地块中，此前的成交价格一直未超过2万元/平米，金茂碧桂园此次的成交价格最高。同时，由于四合庄区域配套并不完善，区域周边商业项目的供应量也较大，因此这一项目的开发前景也令业内担忧。

       “随着金融街南延、丽泽商务区崛起、第二机场建设等利好，丰台宋家庄、花乡等区域在近几年都进入加速建设时期，但人流聚集、商业配套都需要时间。”全联写字楼分会副会长兼秘书长刘凯在FOUNDRYCLUB国际孵化器平台落地丰台石榴中心时指出。

       “从资金的角度来说，由于央企、国企的资金环境较为宽松，因此他们与民企在拿地时候需要考虑的内容不同，央企国企主要考虑这一地块拿下来之后怎么做能盈利，而民企除了考虑能否盈利，还要考虑拿地后，如果资金周转不力，会否拖垮企业自身。”中国房地产学会副会长陈国强对记者表示。

       业内的人士分析，对中国金茂而言，由于金茂系无论在高端酒店还是商业项目开发都有较好的品牌效应，因此即便碧桂园退出后续开发，以中国金茂的资金实力，也可以寻找到新的合作方甚至单独开发。

       而随着北京、上海等一线城市的土地市场上价格被不断推高，资金实力雄厚的央企国企则成为了土地市场上理所当然的“主角”。

       据记者查询北京国土局的官方信息显示，从9月2日至10月29日的两个月时间中，北京市国土局共推出地块35幅，其中涉及住宅用地的地块11幅，商务及商业金融服务用地6幅。而在11幅住宅用地中，只有两幅地块被泰禾集团与福建中维两家民企获得，其余9幅地块的获得者中均有央企、国企的身影。

      
       以葛洲坝获得的丰台樊家村地王地块为例，除了获得者葛洲坝是央企外，参与竞拍的企业中央企、国企俨然成为竞争主力，包括中粮首创天恒联合体、龙湖保利首开平安联合体、金融街万科联合体、方兴碧桂园联合体、中铁建、中铁置业及金地。

       “得知今天有那么多央企、国企来参与竞标之后，我们就知道今天的竞拍很难有收获，”一位参与当天竞拍的民营房企前期投资部门负责人对记者感慨，“在土地市场上想打败央企和国企，那太难了。”

       陈国强认为，北上广深这些一线城市，人口涌入强劲，需求持续增加，因此高价拿地的风险相对较小。而对于央企和国企来说，最大的优势还是资金宽裕程度，目前央企国企仍然可以从银行获得贷款，其他形式的融资也比民企容易得多。

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