顺丰丰泰，是顺丰旗下以产业园建设、运营为核心业务的业务板块，成立于2013年，总部位于广东省深圳市。作为工业仓储设施提供方，是顺丰以转运、仓储为中心解决方案的重要一环，支持顺丰各业务核心板块高速增长的场地使用与业务融通需求。同时，依托顺丰的产业资源，打造区域产业创新、协同发展的服务型园区，使其承载顺丰服务，与政府合作，成为服务当地客户和市场的窗口和纽带。

经过十年发展，顺丰丰泰已聚焦全国五大城市群，布局53个主要城市，项目总数达70个，运营及规划总面积超700万㎡。10月29日，是顺丰丰泰成立十周年的日子。日前，物联云仓采访了顺丰集团副总裁、顺丰丰泰总裁王海峻先生。王海峻先生是资深工业物流地产领域管理人，拥有“国际商业地产协会（CCIM）”注册商业地产投资师会员资格，具有30年的项目投资、开发建设、招商运营、资产管理等经验。借此机会，物联云仓有幸邀请他结合过往的丰富实践，分享了其对于顺丰丰泰差异化竞争力、未来发展规划及工业物流地产产业发展生态的深刻理解。

Q1 物联云仓：今年是丰泰成立的第十年，回首这十年的发展历程，您认为有哪些重要时刻值得铭记？

王海峻：2013年，为满足电商企业全面、综合的物流服务需求，以及顺丰内部营运用地需求，顺丰成立电商产业园事业部。

2014年，首批丰泰产业园——嘉兴、淮安产业园投入运营。

2019年，优化区域管理模式及工建直管模式，搭建信息化系统，实现工程建设、园区运营管理线上化。

2020年，累计土地签约面积突破1万亩，完成深圳宝安项目签约及摘牌，实现“北上广深莞苏杭佛”重点核心城市全面布局。

2021年，顺丰房托港交所挂牌上市，为首个于香港上市并以物流为主的房地产投资信托基金。

2022年，推陈出新，完成轻资产剥离及股权架构优化。

2023年，经过十年发展，丰泰现已聚焦全国五大城市群，布局53个主要城市，项目总数超过70个，运营及规划总面积超700万㎡。

Q2 物联云仓：从您刚介绍的情况来看，我们发现顺丰丰泰的项目是以产业园命名的，而同行大多以物流园或者物流中心命名，与他们相比，顺丰丰泰的差异化定位和核心竞争力是什么？

王海峻：顺丰丰泰的项目之所以均以“产业园”来进行命名，一方面是源于我们在最初成立的时候，定位为电商产业园的历史，同时也是因为我们对自身的定位是顺丰的“产业发展平台”，而这也是丰泰区别于同行的差异化所在。

顺丰打造的物流产业园，更了解产业客户的业务痛点及发展需求，更能够结合自身的行业经验与产业资源，开发与不同产业发展需求同频共振的产品。顺丰丰泰产业园，具有基于顺丰30年领先的物流行业发展经验积淀的三点优势。

1、选址更专业，同时与顺丰中转场同园区，更晚截单、更早派送。顺丰丰泰的场地位置，是基于顺丰智慧大脑的大数据+AI算法能力，依据货量、模式、成本等数据模型综合选定的，不仅临近机场、高速路口等交通设施，更兼具成本与时效最优的特点，同时满足客户直分直发、减少中转以及全国覆盖等需求。而对于与顺丰中转场同建筑、同园区的“上仓下中转”类客户而言，更可借助顺丰独特的中转枢纽多波次优势，发挥多频次的散货优势，通过顺丰行业领先的5次/日的多运输班次，单点布货覆盖全城、“订单-履约”端到端全程可视等顺丰独特的运营能力，根据自身的需要选择同城半日达、周边城市当天达和省外次日达的多级履约服务。其截单时间最晚可推迟5小时，同城件的派送预计可缩短6~24小时，跨城件预计可缩短 9~27 小时。

2、产品功能更复合，硬件标准更高，配套设施更齐全。首先，为了满足各类物流企业日益增长的物流时效要求，顺丰丰泰打磨了功能复合的建筑产品组合，涵盖物流行业作业型、仓储型等各类运营需求的建筑群。智能分拣、智慧仓储、冷链、供应链金融、跨境电商以及生活配套等各自建筑聚合在园区内，做到一应俱全、一站式服务。其次，顺丰丰泰实现四十余项顺丰质量标准全周期覆盖，一线材料品牌保障，高标准的产品规格，能够适配客户经营所需。第三，入驻我们园区的多数企业，往往都有着大量的人员食宿配套需求以及就近招工等方面的需求，顺丰自身在这方面的需求就最为突出，因此顺丰丰泰旗下的产业园通常均匹配完善的办公、宿舍、食堂、共享活动中心等商务、生活配套设施，以及人力资源服务、政企服务运营服务体系，能够高效满足园区客户当前及未来的业务发展需求。

3、承载和导入顺丰产品与资源的供应链一体化整合服务优势。顺丰作为亚洲最大的综合物流服务提供商，拥有的完整产品矩阵及综合物流服务能力，随着顺丰持续多元的业务布局与拓展，在快递业务之外，顺丰同时还在快运、冷运、医药、同城、仓配、国际、供应链、科技等多元细分赛道形成领军优势，并是国内少数几家兼具生产供应链+消费供应链+跨境供应链全场景覆盖业务能力的企业之一。顺丰丰泰，作为顺丰旗下的产业发展平台，不仅为客户提供基于现代物流的产业园基础设施，还能够通过承载顺丰及顺丰紧密组织的供应链平台、综合物流平台、金融服务平台、信息化管理平台等N个平台的资源与服务，将供应链服务、智慧园区服务、金融服务、人力资源服务、政企服务、生活配套服务等资源打通融合，构建“6+N”全生态产业服务网络，为企业提供仓储、物流、信息流、资金流、商流等全方位供应链服务，高效服务于客户的综合物流降本增效和在智慧园区的安全无忧运营。

综上，顺丰丰泰因顺丰产业同行者的身份而迥异于其他物流基础设施开发商，通过导入的顺丰的资源与服务体系，已形成了具有自身特点的产业发展生态，以选址更专业的物流场地资源，更具时效提升优势的上仓下中转模式，更高硬件标准、更全配套设施的产品，及更全面的供应链一体化整合服务，助力客户实现环节成本降低、整体利润提升和履约时效提升。

Q3 物联云仓：前面您也介绍了顺丰丰泰项目分布在53个城市，共有70个园区，总建筑面积超700万㎡，那项目布局的策略是什么？

王海峻：顺丰丰泰，基于顺丰内部客户在核心城市、核心区域业务发展的场地需求，同时满足市场客户需求进行布局，此外，我们正在探索以供应链为切入口，打造城市综合服务型园区，进一步提升项目的经济和社会价值。

Q4 物联云仓：智慧园区和智能仓储是目前业内十分火热的话题，顺丰丰泰在数字化、智慧化有哪些应用情景呢？

王海峻：近年来，顺丰丰泰不断加大园区数字化、智慧化建设力度，并根据不同业务场景开发多套园区数字化管理系统。例如针对园区设施较多，通过人员管理成本高、效率低的问题。产业园开发了“智慧运维"系统。对各项设施设备按照使用性质、种类进行数字化分类管理。同时定期推送设备维养检测工单,提高了现场设备管理的精确性及及时性。另外，按照“ESG"可持续发展战略，我司已先后多家园区投建“智慧能耗"系统。

该系统每日对园区各类设备进行能耗监控，并定期输出能耗使用管理报告。通过数字化管理，园区管理人员可以随时了解园区内设备的运行状态、能耗情况等信息，实现对设备的远程控制和调节，加强了园区能耗管理能力。

上述系统仅仅是目前丰泰产业园数字化、智慧化园区建设的一部分(还包括“智慧安防”“智能门岗停车"系统等)。随着各类智慧化、数字化系统的广泛应用，将给园区运营带来智能化、高效化和可持续发展的新模式，通过整合信息技术、物联网和大数据分析等手段,使园区管理更加精细化、定制化,并提供更优质的服务和体验。

Q5  物联云仓：当前，汽车、跨境贸易给物流地产发展带来了较大的场地去化方面的助力，而在这些行业高速增长的同时，一些在过去同样增长迅猛的行业，如生鲜冷链、第三方物流企业却面临了较大的业务收缩和物流降本的压力，站在较长的行业客户需求演变的维度，您如何看待过去及当前的客户需求变化和预判未来的需求变化趋势？顺丰丰泰又将如何应对这些客户需求结构的变化？

王海峻：工业物流地产行业的客户结构，一直伴随着产业端和消费端的市场环境变化而变化，而能够同时经受住ToB发展前景和ToC消费需求考验的行业，我们认为其在仓储物流场地资源方面的需求是具有确定性的。

展开来看，2014年以前，我们的客户以To B存储型客户和第三方物流企业为主；2014-2019，伴随着国内电商渗透率的提高，To C的电子商务、快递快运类行业客户的增量空间巨大；2020-2022，社区团购、冷链医药类客户的需求激增；今年以来，外贸出口“新三样”（电动载人汽车、锂电池和太阳能电池）的高速增长见证中国制造的新成长，同时1-8月中国跨境电商等新业态规模较三年前同期增长11倍，汽车和跨境电商行业的仓储需求激增。以上是不同行业的需求变化和演变规律。

顺丰丰泰，以顺丰覆盖生产供应链、消费供应链和跨境供应链的仓配供应链全场景能力为依托，通过融通顺丰集团的各种资源（大网、顺丰仓配、顺丰同城、顺丰国际、顺丰供应链、顺丰科技等），能够结合城市生产制造服务场景、本地生活消费服务场景，为不同行业客户提供从前端采购生产供应链到后端、从国内到国际的销售供应链、科技解决方案，并通过“上仓下中转、直分直发、波次更密”的顺丰模式提升客户的全链路时效，在网点雾化后，随着接触点的增多，客户响应速度更快。

Q6  物联云仓：展望下一个十年，顺丰丰泰有什么样的发展战略？

王海峻：工业物流地产行业在全球范围内今年正好发展了四十年，而今年同时也是工业物流地产行业进入到中国的第二十个年头，在过去二十年高速发展的时代，我们也不知不觉完成了十年的积淀，展望下一个十年，我们将会成为什么样的自己？

在下一个十年，我们依然是行业追赶者，我们不太会过多关注未来的资产规模，不太会过多关注未来丰泰的行业排名，与众多友商相比，我们需要在很多领域和方面持续学习和提升，在下一个十年里，我们在资产价值、资产品质、服务水平以及创新能力上，不断追赶行业优秀的标杆企业。

在下一个十年，我们依然是创新创业者，而对今天的市场环境和外部环境，我们更加深刻地意识到，创业的艰难和创新的不易，保持创业者的心态是多么重要，过去20-30年的高增长模式一去不复返，站在风口都能让猪飞起来的时代也已过去，今天和未来，我们都将面对的是常态化的市场，不确定性的未来，时刻保持清醒、保持创业的心，更聚焦在我们每一天的进步和成长，更聚焦在战略城市资源的储备，不断提升园区产品的质量，不断提升我们对客户的服务品质。

在下一个十年，我们将要做价值创造者。在不断满足顺丰集团各个板块对核心区域、核心城市业务发展之场地需求，并将物流及相关生产链和供应链上下游企业客户导入丰泰产业园平台，打造园区的产业生态，通过灵活的资本运作和高效的资产运营，为顺丰集团主业降本增效，继而降低社会物流成本、提升物流效率，在我们的资产管理及服务上下功夫，成为资产和服务的价值创造者。这是我们未来十年的发展方向和目标。

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