前言

郑州，古称商都，我国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽、商贸物流中心。作为全国重要的“米字形”铁路中心、航空货运、高速公路主枢纽城市，随着转型升级步伐的加快，作为商贸之都的郑州，随着去年《郑州市人民政府加快建设现代国际物流中心的实施意见》郑政〔2017〕45号以及冷链物流、电子商务物流、快递物流转型发展工作方案等系列文件同时出台，政府正致力于将郑州建设成为现代国际物流中心。这给郑州的仓储物流发展带来了巨大的机遇，仅2018年，郑州市工矿仓储用地计划供应256.79万平方米。

为了帮助大家更好的了解郑州地区仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，结合政府部门及行业协会等发布的权威信息，全面梳理总结郑州地区的仓储市场特点、仓储市场数据（仓储面积，仓库空置率，租金水平）及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

郑州仓储市场背景

郑州是全国重要的铁路、航空、高速公路、电力、邮政电信主枢纽城市，是全国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心城市，郑济、郑万、郑合、高铁郑州南站及配套工程开工建设，让“米字形”高铁网加快成型。郑州新郑国际机场货邮吞吐量成功跨越50万吨大关，稳居全国机场第7位，首次跻身全球机场前50强。郑州是国家首批跨境电子贸易试点城市和国家级互联网骨干直联点城市，中欧班列（郑州）每周“去八回八”常态化运营，全年开行501班，境内外双枢纽、沿途多点集疏格局初步形成。

聚焦到郑州的仓储物流市场，以新郑航空港区、郑州经开国际物流园区为重心，目前正在加快现代物流园区与国际、国内物流中心建设。商业城区规划物流仓储用地17.7平方千米，占城市建设用地比例为3.0%。其中，主城区规划物流仓储用地7.7平方千米，航空港区规划物流仓储用地10.0平方千米。62.5%的仓储规划地分布在郑州的东南地区，紧邻107国道、310国道，便于公路货物集散；25%分布于西北地区，通过北环路直接与107国道、连霍高速公路相连。现阶段仓储物流逐渐由三环内、商业批发市场小而散仓库转向四环以外专业物流园区仓储。

区域分布上，郑州的仓储资源主要分布于经开区、新郑航空综合港区等地区。

经开区：坐拥河南自贸区、郑州经开综保区、郑州跨境电商综试区“三区叠加”开放优势，得天独厚的发展机遇，经开国际物流园区对外开放的门户、对外发展的高地，围绕打造现代物流业、汽车及零部件产业、装备制造业方面三个千亿级产业集群，着力构建现代工业和现代物流体系。国际物流园区仓储物流发展迅速，区内拥有诸如普洛斯、丰树、宇培、京东等多家知名物流园区。

新郑航空综合港区：主要发展航空枢纽、保税物流、临港服务、航空物流等功能，航空物流业：以国际中转物流、航空快递物流、特色产品物流为重点，完善分拨转运、仓储配送、交易展示、加工、信息服务等配套服务功能，目前，新规划物流园区正在加紧建设，引进菜鸟网络空港园区、普洛斯航空港物流园区、丰树航空港物流园区顺丰航空港物流园区等。

郑州仓储市场数据

一、仓储数量和面积情况

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，郑州市在线仓库数量为253个，总面积为1277.4万㎡。

1)郑州仓库数量分布情况：

目前郑州仓储市场已经初步形成经开区国际物流园区、郑州航空综合港区国际航空物流中心、中储阳光油脂物流园、中牟汽车产业园差异化发展的物流基地。郑州各区的仓库数量分布可详见图一。

2)郑州仓库面积分布情况：

郑州各区中，中牟县仓库面积有着绝对优势（489.5万㎡），约占郑州整体仓库面积的38.3%，但是随着行政区域的划分，资源相对分散，文章不作重点解读；其次分别为郑州经济技术开发区（187.2万㎡），新密市（108.7万㎡），郑州航空港经济综合实验区（89.5万㎡），惠济区（85.1万㎡）。

图一 数据来源：物联云仓平台

二、仓库空置率分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，郑州各区仓库可对外出租面积（以下简称“可租面积”）为70.5万㎡（不含在建仓库），平均空置率为6.47%；中牟县的可租面积较高为24.1万㎡，其空置率为5.2%，其次郑州经济技术开发区可租面积10.0万㎡，空置率为5.9%。各区域空置率详见图二。

图二 数据来源：物联云仓平台

由于近两年郑州四环内传统物流园外迁，如腾达物流、东健物流等，市场附近小而散的仓储拆迁，郑州仓储市场出现了供不应求的情况，导致郑州各区的空置率相对比较低，且各区差异不大，平均空置率仅为6.47%。各区域中，经济技术开发区和中牟县的仓储资源最丰富，同时也最为紧俏，其空置率较平均水平也更低。

三、各类型仓库租金分析

仓库类型分类说明：

平库：无月台单层库；高台库：有月台单层库；楼库：多层库；冷库：冷藏库和冷冻库。

1)郑州平库与高台库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，郑州平库平均资金为20.0元/㎡/月（图三），郑州经济技术开发区平库平均租金最高，为27.0元/m²/月；新密市平库以17.1元/m²/月成为月平均租金最低的地区。

郑州高台库平均租金为23.8元/㎡/月（图四），郑州经济技术开发区高台库平均租金最高，为28.3元/m²/月；新密市高台库以14.0元/m²/月成为月平均租金最低的地区。

2)郑州楼库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，郑州楼库平均租金为20.7元/㎡/月（图五），主要分布在中牟县、经济技术开发区、新郑市、航空港经济综合实验区，其中经济技术开发区楼库平均租金为26.8元/㎡/月，租金最高，新密市楼库平均租金为15.0元/㎡/月，租金最低。

图五 数据来源：物联云仓平台

3)郑州冷库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，郑州冷库平均租金为100.6元/㎡/月（图六）。冷库在整个冷链环节中担负着贮藏的重要角色，郑州冷库主要分布在中牟县、惠济区、航空港经济综合实验区、经济技术开发区等，其中经济技术开发区冷库平均租金为120.0元/㎡/月，租金最高。

目前郑州重点打造以食品冷链为首的物流行业节点城市，依托巨大的国内市场培育了双汇、众品、三全、思念、科迪、华英、大用等一批国内知名品牌企业，这些企业产量占国内速冻食品的72%、鲜肉产品的13%。郑州计划建成国际级的冷链物流中心，由鲜易供应链投资16亿元打造、占地超过400亩的中原冷链谷项目也被列入河南省重大项目。郑州市政府也在制定推广一批覆盖冷链供应链的操作规范和技术标准，打造全国冷链城市配送、多式联运的“郑州标准”。

图六 数据来源：物联云仓平台

4)总结

随着郑州市整体物流行业的发展，郑州市周边区域仓储地产开发势头迅猛，如中牟县、经济技术开发区、航空港经济综合实验区等。同时，近年来郑州市政府对新建仓库的要求逐渐提高，例如像郑州国际物流园的仓库容积率要求达到1.3或以上。新郑航空港区、新密市及管城区一些老旧仓库面临拆迁，部分可租赁仓库均属于楼库或简易厂房仓库，仍有拆迁风险，导致这部分区域供需很不平衡。整体郑州市场的高标仓库目前仍处于供不应求的状态。

郑州重点仓储物流区域分析

一、经开国际物流园区

1）区域特点：

国家示范物流园区、京港澳高速公路贯穿，多个出入口，并且毗邻新郑国际机场，地理位置优越、交通便利，紧邻市区高铁便利、距新郑国际机场20公里，是郑州市唯一的航空-公路国际货运枢纽型物流基地。园区规划占地85平方公里，有诸多知名企业入驻，配套的仓储物流园区有普洛斯、中外运、京东亚洲一号、丰树、嘉里大通、安得、宇培、招商物流等。

2）区域分析：

聚集了汽车产业、中铁装备制造产业及国际进出口贸易产业，经开区国际物流园区位良好，道路四通八达，国家公路大动脉京港澳贯穿，郑民高速，机场高速；107国道，紧邻京广、陇海铁路，周边生活配套完善。高台库一库难求，目前该区域仓库均价在30元/平方米/月左右。

二、航空综合港区

1）区域特点:

国务院批准设立的航空经济先行区，规划面积415平方公里,以国际中转物流中心、航空快递物流、特色产品物流为重点，分拨转运、仓储配送、交易展示、加工、信息服务等产业聚集区。是综保区、出口加工区、保税物流中心E贸易、电子口岸、铁路集装箱中心站、中原国际港、航空和铁路一类口岸所在区域。

2）区域分析：

以新郑国际机场为依托，交通便利；同时，现阶段所建的仓储物流均符合国家安全标准，目前已引进项目有菜鸟网络空港物流园、普洛斯空港物流园、丰树物流园（在建）等企业。且由于此区域仓储物流园区多为新建，价格相对于成熟的经开区略低2-3元/㎡/月。

云仓解读

一、政策导向

2017年12月22日，郑州市物流业转型发展工作会议召开，《郑州市人民政府加快现代物流业转型发展的实施意见》郑政〔2017〕44号、《郑州市人民政府加快建设现代国际物流中心的实施意见》郑政〔2017〕45号以及冷链物流、电子商务物流、快递物流转型发展工作方案等系列文件同时出台，郑州市人民政府同时也成立了最高规格的郑州市现代国际物流中心建设领导小组，这将大极大地促进、刺激郑州现代物流业的腾飞，带动河南物流业的整体提速，这是郑州史无前例的物流利好政策，是郑州物流发展进程中具有里程碑的事件。

二、城市仓储物流规划

以 “一枢纽一门户一基地四中心”建设为支撑，着力推进物流园区建设,大力引进和重点培育龙头企业，加快冷链、快递、电子商务等重点行业物流转型发展：

1)建设郑州国际冷链物流中心。

2)打造郑州国际快递物流枢纽。

3)构建全球网购商品集疏分拨中心。

4)降低企业物流成本，强化产业物流联动发展。

三、仓储市场发展机遇

随着城市人口不断增加和经济的不断发展，郑州以商贸中转满足消费需要，势必带动物流产业转型升级，促进物流地产建设符合标准、提高利用率及效率的物流仓储设施，以及部分老旧仓储的逐渐拆除，截止2018年底，高标仓库平均租金达到29元/平方米/月，仍一仓难求。所以，随着市场的发展，政策的引导和扶持，郑州仓储市场面临着新的历史发展机遇。

云仓问答

1、郑州仓储市场目前哪种仓库类型需求增长快？

答：具备丙二类资质的高标仓库、证照齐全的仓库需求增长最快，现阶段此类仓库资源紧缺。

2、郑州仓储市场目前哪些区域需求最旺盛？

答：目前郑州仓储市场经开国际物流园区、航空综合港区、中牟县需求最为旺盛。

3、郑州仓储市场目前面临什么问题？

答：目前郑州仓储市场仓储物流政府规划供地十分紧张，部分仓储物流用地被建设成利用率低的商贸楼库，二楼以上无法使用，空置率高。同时，有大面积商贸、制造业简易仓储、厂房仓库要求拆迁，导致散杂需求量聚增，无法满足。还有部分品牌产品厂家想在郑州设立分仓，无法满足。

4、郑州仓储市场每年哪个时段租仓库比较困难，需提前进行准备？

答：由于郑州专业仓储市场发展较晚，导致合规仓库长期得不到满足，所以不存在那个时段。现在只要有手续都能及时租出去。

5、郑州仓储市场哪种类型仓库租金涨幅最快？原因是？

答：郑州仓储市场平库租金涨幅最快，几乎和高标仓库价格相接近，原因仍然是仓储市场供应量少，需求量大。由于市场的缺口导致一部分自身需求并不适合高标仓库的企业，为了应对紧急仓储面积紧缺的局面，花费更高的成本租赁地理位置好的高标仓库。

6、郑州仓储物流区域的未来规划？

答：郑州仓储物流区域的未来规划主要在四环以外，经开国际物流园区及航空综合港区。

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