前言

2018年6月，上海合作组织成员国元首理事会第十八次会议在青岛举行。上合峰会的举办给青岛带来了巨大的发展机遇，同时也对青岛的城市规划和治理水平提出了更高的要求。作为国际性港口城市（世界港口吞吐量排名前10） 、东北亚国际航运枢纽，“一带一路”新亚欧大陆桥经济走廊主要节点城市，青岛的地理位置极其优越，在这样的历史性发展机遇和大背景下，青岛的仓储行业也面临着产业升级和转移的巨大挑战和机遇。

为了帮助大家更好的了解青岛地区仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，结合政府部门及行业协会等发布的权威信息，全面梳理总结青岛地区的仓储市场特点、仓储市场数据（仓储面积，仓库空置率，租金水平）及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

青岛仓储市场背景

青岛作为山东省经济窗口、计划单列市，18年3季度青岛生产总值达9086.1亿元，增长率为7.4%，是山东省经济发展的引擎。从产业看，青岛总体平稳，稳中有进，农业生产稳中有升，工业增速稳中放缓，服务业发展迅速。

农业、工业的增长带动干线、零担等大宗储运需求，以西海岸新区、高新区为首的制造业，以及以莱西、平度为主要力量的农业，都建有或在建周转、批发类型的仓储中心、园区。服务业等可直接为城市配送的发展提速，李沧区、城阳区东南部分作为最适合城市配送发展的区域。目前正在进行转型，大量工厂外迁，部分厂房更改为仓库；但由于政策及地价等原因，新建的仓库屈指可数。青岛一直是物流地产商较少投入的区域，全国性地产商进驻青岛较晚，主要集中在城阳空港物流区域、胶州少海、西海岸新区临港。

青岛的仓储资源主要分布于胶州市、城阳区、即墨区等地区。

胶州市：地处山东半岛西南部，胶州湾西北岸，紧邻青岛港、前湾港等港口，中铁联集青岛集装箱中心站、山东省内唯一铁路“陆港”。优越的地理位置，吸引着宝湾、日日顺、传化公路港、京东亚洲一号等仓储企业入驻。少海区域公路港、电商物流园、大宗仓储以及智能家居产业已成规模，仓储资源也相对较多。

城阳区：地处青岛市区北部，东依崂山区，南接李沧区，西临胶州湾与胶州市相邻，北与即墨区毗连，具有优越的区位优势和交通优势，是环胶洲湾经济聚集带的中坚地带和青岛市最重要的工业发展腹地及农副产品供应基地。区域内有青岛国际空港流亭国际机场、与全国著名港口青岛港和黄岛前湾港近在咫尺。是青岛通向国内外的必经之地。普洛斯、平安不动产、嘉民、中远、华润等物流地产巨头纷纷布局城阳。

即墨区：位于山东半岛西南部。青银、青新、威青3条高速公路以及青烟、青威、青沙等国家和省级公路，胶济、蓝烟2条铁路贯穿全境。拥有鳌山、女岛2个国家二类开放码头，距青岛港70千米，距青岛国际机场15千米。即墨区重点发展蓝色海洋经济及汽车制造。

青岛仓储市场数据

一、仓储数量和面积情况

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，青岛市在线仓库数量为164个，总面积为688.7万㎡。

1）青岛仓库数量分布情况：

目前青岛仓储市场集中于城阳区、即墨区、胶州市、黄岛区，从仓库分布数量上可见一斑（图一）。

2）青岛仓库面积分布情况：

青岛各区中城阳区仓库面积有着绝对优势（198.0万㎡），约占青岛市整体仓库面积的29%，其次为即墨区（145.2万㎡）、胶州市（132.9万㎡）、黄岛区（82.9万㎡）。

图一 数据来源：物联云仓平台

二、仓库空置率分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，青岛各区仓库可对外出租面积（以下简称“可租面积”）为70.2万㎡（不含在建仓库），平均空置率约为8.02%。胶州市可租面积最高，为23.5万㎡，空置率为21.7%；城阳区空置率较低，为6.3%。各区域空置率详见图二。

图二 数据来源：物联云仓平台

青岛市各区中，李沧区和城阳区这两个区域距离市中心较近，且有良好物流基础，仓库空置率相对较低；即墨区距离市中心较城阳区远，但工业及批发需求旺盛，仓库空置率也较低；胶州市距离市中心距离较远，且工业区迁移正在进行中，所以空置率较高；黄岛区虽有港口，对大型仓库的需求很旺盛，但交通行配送青岛主要商业区距离太远，不是核心仓储用户的目标选址区域，故空置率相对较高。

三、各类型仓库租金分析

仓库类型分类说明：

平库：无月台单层库；高台库：有月台单层库；楼库：多层库；冷库：冷藏库和冷冻库。

1)青岛平库与高台库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，青岛平库平均租金为17.5元/㎡/月（图三），城阳区平库平均租金最高，为20.0元/m²/月；胶州市平库平均租金略低，为14.6元/m²/月。

青岛高台库平均租金为22.1元/㎡/月（图四），城阳区高台库平均租金最高，为26.8元/㎡/月。

2)青岛楼库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，青岛楼库平均租金为18.1元/㎡/月（图五），主要分布在城阳区（16.1万㎡）、市北区（4.3万㎡），其中市北区楼库平均租金为22.5元/㎡/月，租金最高；城阳区楼库平均租金为18.0元/㎡/月，相对租金较低。

图五 数据来源：物联云仓平台

3)青岛冷库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，青岛冷库（含冷冻及冷藏）平均仓租71.0元/㎡/月（图六），且青岛冷库集中于即墨区（15.0万㎡），即墨区平均租金为60元/㎡/月。

即墨西元庄国际物流城作为省市重点项目，融入国家级半岛物流区域建设规划，冷链企业、仓库多围绕其布局，形成良好环境。具备以下优势：

①地理优势，北至青岛周边城镇，南至中心区域，辐射范围大，配送效率高；

②租金价格相对较低，较同类型仓库仓租略低；

③即墨食品厂集中，半成品及成品的运输，亦作为重要的中转基地。

图六 数据来源：物联云仓平台

青岛重点仓储物流区域分析

一、胶东空港物流区

1）区域特点：

胶东空港物流园位于新机场附近，亦包括多项物流功能。借助空港的先天优势，提供综合物流服务，尤其是对高新技术产业物流的需求，推进国际快递、中转等，在东北亚地区发挥作用（中日韩自贸区）；另带动区域发展，物流与高新技术联动，将拓展融资租赁、贸易展示、设备维修等航空物流增值服务。胶东机场将于2020年投入使用，现已有本土企业在此建仓，抢占先机，满足空港中转、分拨、快递邮政、跨境电商等多种功能。

2）区域分析：

新空港，基础设施齐备、配套完善，且新建仓库标准必然高于老旧仓库。距离市区较远，不适合城市配送，目前在机场未投入使用的情况，还不能准确预估商机及物流体量。

二、胶州湾国际物流区

1）区域特点:

本区域临近青兰高速出入口，是高新区与西海岸新区互通必经之路。不仅提供港口大宗货物的存储，也能为生产、中转等业务提供优良资源。具备多式联运功能，通过港口、铁路、机场、公路的联动，完善区域通关、金融保险、跨境电商等服务；其次，具备综合物流服务功能，公路港、大宗仓储、高标仓、电商物流仓等配套，为区域及整个青岛提供集装箱运输、零担、干线、冷链、分拣加工等全供应链服务，形成综合物流中心。

宝湾、日日顺、传化公路港、京东亚洲一号等，总体量超过50万㎡，物流地产商、运营商纷纷已建成各自物流园区，标准高，在服务内部业务同时、满足部分市场需求，目前进驻家电、大宗商品以及零担客户。

2）区域分析：

依托高速及尚德大道两侧新产业的导入，辅助并带动本区域发展。现有几大物流园多数服务于集团内部，政府在此规划的电商园或许能加速社会化进度。

三、城阳空港及棘洪滩物流区域

1）区域特点:

产业转型，厂房改造搬迁，大量城配型物流企业进驻；地理位置优越，链接高速、市郊、市区，多条交通大动脉穿过，工业基础雄厚，流亭机场、动车小镇、水产交易中心等均在此。

如普洛斯、平安不动产、嘉民、中远、华润等物流地产巨头早已拿地建设高标仓，顺丰、百世、德邦、安得等快递、物流企业的分拨中心以及全国性连锁企业的RDC均入驻于此，新规划的青岛高新区位于城阳区西部，未来发展潜力较大，且近年来新建仓库数量增速快，目前在线仓库面积为所有区县翘楚，价格24-36元/平/月。

2）区域分析：

作为传统物流区域，寻仓第一选择与印象都落在城阳区，此区域物流园集中，便于配送与中转；劣势在于除现有几处高标仓，在政策引导下，短期内没有规划新地块进行物流地产建设，旧厂房库较多，整体标准低。

云仓解读

一、城市仓储物流规划

根据青岛市“十三五”物流业发展规划，到2020年，青岛市以物流设施网络建设更加完善，物流辐射能力明显提高，物流企业竞争力显著增强为主要目标，充分发挥物流业的战略性和基础性产业作用，将青岛建成最具国际影响力和竞争力的物流枢纽之一。

1）物流设施网络建设更加完善

五个物流园区：董家口港区物流园（综合物流、保税物流、临港产业开发、冷链物流功能）、前湾港南港区物流园（国际物流、港口物流、临港产业开发功能）、胶东空港物流园（综合物流、区域经济开发功能）、胶州湾国际物流园（多式联运枢纽、综合物流服务功能）、即墨国际陆港物流园（公铁联运枢纽、综合物流服务功能）。

六个物流中心：辛安物流中心（分拨配送、物流交易、专线配载、保税仓储、金融服务）、楼山物流中心（物流集分货、仓储、转运、配送、加工等物流服务）、龙泉物流中心（一汽大众整车及零部件提供仓储、运输等物流服务）、新河物流中心（化工产业基地提供仓储、运输）、同和物流中心（汽车配件、商贸物资、农副产品、医药冷链等提供仓储、加工、配送）、店埠物流中心（农副产品批发交易、冷链仓储等提供物流服务）。

2）物流辐射能力明显提高

形成“一纵一横”国家级、“三纵三横”市级物流通道，新建和改造8条陆路运输通道；开通青岛港至吉大港等15条集装箱直达航线，建设乌鲁木齐等三大核心“内陆港”；开通重庆等4条国内“空中快线”，开发直航美国等6条洲际航线。

“一核”，即物流总部经济核心区，“一轴”，即“一带一路”（青岛）物流发展轴，“三区”，即城市配送物流功能区、农产品及医药物流功能区、大宗物资物流功能区。

3）资源环境约束增强要求物流业注重绿色发展

青岛把生态文明建设提升到新高度，将生态文明建设纳入制度化、法制化轨道。“十三五”时期，绿色低碳循环发展理念将渗透到物流业的各个领域，要求提高物流业生产经营的绿色、低碳水平，提升资源集约开发利用效率。

云仓问答

1、青岛仓储市场目前哪种仓库类型需求增长快？

答：高标准仓库需求增快，食品安全、消防安全是国家在民生与生产上最为关注的，在旧城改造，区域功能转换大环境下，无论是流通企业、生产企业，还是物流企业，面对政策与服务双重压力下，逐渐从粗放式存放向高标准转换。

2、青岛仓储市场目前哪些区域需求最旺盛？

答：黄岛区，坐拥港口，吞吐量不断创造新高，以及大宗货物、生产原材料价格波动，经常出现大体量库存积压、囤货，导致需求不断增加，尤其对危化品等特殊产品的存放，使得具备丙二类资质的高标仓库一库难求。

3、青岛仓储市场目前面临什么问题？

答：工业产业升级，动能转换，企业外迁，部分储运功能转移至大型物流公司，消费品供销存成为中小型企业的竞争点，未来竞争将更加激烈；行业整体依旧较为粗放。

4、青岛仓储市场每年哪个时段租仓库比较困难，需提前进行准备？

答：每年秋季仓库空余资源较少，主要原因是双11以及家电行业生产旺季拉动，可在进入下半年时，就可进行寻源，与仓库业主保持信息沟通。

5、青岛仓储市场哪种类型仓库租金涨幅最快？原因是？

答：具备丙二类资质的高标仓库价格持续攀升，其一消防安全、港口大宗贸易波动有关；其二，行业发展趋势，必将是标准化取代现有模式。

6、青岛仓储物流区域的未来规划？

答：五个物流园区：董家口港区物流园、前湾港南港区物流园、胶东空港物流园、胶州湾国际物流园、即墨国际陆港物流园；六个物流中心：辛安物流中心、楼山物流中心、龙泉物流中心、新河物流中心、同和物流中心、店埠物流中心。

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