前言

沈阳位于中国东北亚的地理中心、辽宁省的中部，地处东北亚经济圈及环渤海经济圈，是辐射东北亚国际航运物流中心，是长三角、珠三角、京津冀通往关东地区的综合交通枢纽，“一带一路”向东北亚、东南亚延伸的重要节点。自从国家实施振兴东北老工业基地战略以来，沈阳市城市经济已实现了连续多年的高速增长，所带来的社会经济活动的丰富，尤其是互联网电商平台的发展，新零售商业模式的诞生，对城市仓储物流行业的发展提出了更高的要求。

为了帮助大家更好的了解沈阳地区仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，结合政府部门及行业协会等发布的权威信息，全面梳理总结沈阳地区的仓储市场特点、仓储市场数据（仓储面积，仓库空置率，租金水平）及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

沈阳仓储市场背景

沈阳作为东北三省的门户城市，是辐射整个东三省的重要节点，交通便利，连接周边9条高速公路，覆盖东三省。铁路方面，沈阳是中国东北地区铁路枢纽之一，京哈铁路、沈大铁路、沈吉铁路等多条铁路干线汇聚于此。海运方面，沈阳位于辽宁省中部城市，距离最近的港口营口港180公里，距离东北最大的外贸港口大连港400公里，营口港、大连港均在沈阳设立内陆港，实现“公铁海”多式联运。航空方面，沈阳桃仙国际机场是国家公共航空运输体系确定的全国八大区域性枢纽机场之一，是东北地区最大的复合型门户枢纽航空港，为辽宁地区跨境电商、国际空运物流提供优质化的平台。

2012年沈阳获批“国家电子商务示范基地“，自此京东商城、苏宁易购、唯品会、普洛斯、安博、嘉民等国内外知名电子商务及物流配套企业纷纷设立东北区域总部和运营中心。

沈阳的仓储资源主要分布在浑南区，沈北新区，于洪区，铁西区，苏家屯区等地区。

浑南区：位于沈阳市的东南部，是联接沈阳与辽宁中部城市群的重要交通枢纽，沈阳桃仙国际机场位于境内。优越的地理条件吸引着普洛斯、安博、嘉民等物流地产入驻建仓。

沈北新区：地处沈阳北郊，位于沈阳、大连、长春、哈尔滨“东北城市走廊”中部。是国家级农产品深加工基地、中国名优食品产业基地、全国绿色食品原料标准化生产基地、中国十大农产品物流重镇。沈北新区作为农产品基地，吸引着大量仓储和冷链物流企业，如中远物流、平安不动产、易商、宝供物流等。

于洪区：地处沈阳经济区核心区域，是沈阜城际连接带龙头。地理位置得天独厚，东北高速公路网的枢纽核心，沈阳市八个主要城市出入口均在区内。于洪区的临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口港仅166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4小时车程辐射圈内。

铁西区：是中国的工业区，沈阳市的中心城区，新城位于三环四环地区。铁西区被命名为“国家新型工业化产业示范基地”，2018年11月，入选2018年工业百强区。铁西具有公路、铁路、航空、铁海联运优势，物流体系完备。物流服务功能齐全，具有新加坡胜科物流、香港招商局成大物流、中国外运物流、久凌物流等多家仓储、物流公司和国际货运代理公司。

苏家屯区：位于浑河南岸，距沈阳市中心10千米，距沈阳桃仙国际机场仅2千米，距沈阳南站2千米，距营口港不足100KM，是沈阳直达大连港、锦州港和丹东港的最近地。苏家屯区背靠沈阳桃仙国际机场、交通便利，百利威物流、中储物流、顺丰等物流企业纷纷入驻。

沈阳仓储市场数据

一、仓储数量和面积情况

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，沈阳市在线仓库数量为180个，总面积为955.2万㎡。

1）沈阳仓库数量分布情况：

目前沈阳仓储市场已经初步形成沈阳国际物流港、临空现代物流港、浑南电商产业园，沈北新区综合物流集中发展区等重要物流园区，从仓库分布数量上可见一斑（图一）。

2）沈阳仓库面积分布情况：

沈阳各区中，沈北新区仓库面积有着绝对优势（247.5万㎡），约占沈阳市整体仓库面积的26%，另浑南区（179.3万㎡）、于洪区（178.6万㎡）、苏家屯区（137.9万㎡）。

图一 数据来源：物联云仓平台

二、仓库空置率分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，沈阳各区可对外出租面积（以下简称“可租面积”）为126.9万㎡（不含在建仓库），平均空置率为14.87%左右。苏家屯区可租面积最高，为40.9万㎡，空置率为29.6%；新民市空置率相对较低，为4.6%。

图二 数据来源：物联云仓平台

沈阳各区中，浑南区是沈阳的重点开发区域，离机场较近，也是沈阳的电商示范基地，很多大型物流公司或者企业选仓的首选区域就是浑南，所以浑南区的空置率相对较低；苏家屯区在沈阳南四环外，相对浑南区距离市中心较远，位置更偏一些，故空置率较高；沈北新区位于沈阳城北，紧靠沈阳老城区，依靠汽车产业逐步发展起来，仓储物流相对发展成熟，仓库的空置率相对也不高。

三、各类型仓库租金分析

仓库类型分类说明：

平库：无月台单层库；高台库：有月台单层库；楼库：多层库；冷库：冷藏库和冷冻库。

1)沈阳平库与高台库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，沈阳平库平均租金为18.6元/㎡/月（图三），浑南区平库平均租金最高，为19.7元/m²/月；铁西区平库平均租金略低，为17.4元/m²/月。

沈阳高台库平均租金为24.4元/㎡/月（图四），浑南区高台库平均租金最高，为28.3元/㎡/月。

2)沈阳楼库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，沈阳楼库平均租金为15.2元/㎡/月（图五），主要分布在苏家屯区（33.7万㎡）、浑南区（10.1万㎡），主要区域中浑南区楼库平均租金为20.0元/㎡/月，租金最高；苏家屯区楼库平均均租金16.0元/㎡/月。

图五 数据来源：物联云仓平台

3)沈阳冷库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，沈阳冷库（含冷冻及冷藏）平均租金为86.6元/㎡/月（图六），且沈阳冷库主要分布在于洪区（24.4万㎡）、浑南区（15.3万㎡）。

图六 数据来源：物联云仓平台

4)沈阳暖库租金分析

由于地理位置及其气候因素，一入冬季，沈阳气温骤降，但是仍需要保证人员操作和产品（例如：酒水饮料、化妆品等其他液态产品）对温度的要求，暖库的概念应运而生，顾名思义就是在仓库内使用暖气或天然气等设备提高温度。沈阳通常供暖时节为每年的11月1日至次年3月31日，统一由热力公司统一供暖，根据《沈阳市物价局关于调整供热通知》相关规定由供用热双方根据热负荷情况商议定价幅度。据了解，沈阳的仓库举架高度在11米左右的，供暖费用为84元/平方米左右。由于暖库在建筑成本上投入比较大，故暖库占据沈阳仓储总面积的10%-15%（含后期改造），高标暖库一直处于供不应求的状态。

沈阳重点仓储物流区域分析

一、沈阳空港物流基地

1）区域特点：

由沈山铁路、沈西铁路和沈阳四环路合围而成，整合公路、铁路、海运、空运物流资源，打造制造业物流、化工物流、快消品物流、第三方物流等各种业务，形成完整的物流产业链。在这区域汇集了普洛斯、深国际、平安、万纬、安能、敦豪物流园等，仓库约占面积120万左右平方米。

2）区域分析：

沈阳国际物流港位于多条区际产业发展的交点，依托京沈高铁西站，沈阳铁路综合货场等依托，集公路零担货运中心为一体，仓储价格约在27元/㎡/月。

二、临空现代物流港

1）区域特点:

位于苏家屯区浑河新城内，三四环之间，占地2-3平方公里，承接辽宁省及东北地区空运中转物流，面向市区提供城市配送和面向周边城市的中转配送服务。现区域汇集了五洲城、百利威仓储（现已被万纬收购）、中国邮政沈阳分拨中心、格力东北仓储中心，沈阳中储浑南分公司等物流仓储企业。

2）区域分析：

临空现代物流港距离沈阳桃仙国际机场10公里，航空物流重要的分拨区域，向南辐射鞍山、营口等城市；仓储价格约在24元/㎡/月。

三、铁西装备制造业物流集中发展区

1）区域特点:

位于铁西新城（沈阳经济技术开发区），占地2平方公里。集中发展区将以制造业物流服务为核心，提供企业供应、生产、加工、销售、售后为核心的一体化物流；此区域聚集了沈阳地铁、沈阳鼓风机厂、沈阳机床、中车集团等重型企业，普洛斯、顶通物流、中外运久凌、招商局物流等仓储物流型企业。

2）区域分析：

此区域汇集众多中小型物流企业，主要以整车、零担运输、装卸业务为主，低层次物流竞争激烈，高端物流供给不足；此区域仓储价格约为24元/平方米/月。

四、浑南电商产业园

1）区域特点:

位于沈阳市浑南新区，占地2.5平方公里，根据国家新一轮振兴战略及创建辽宁自贸区的政策机遇成功打造，汇集京东物流、苏宁物流、菜鸟物流等一大批国内电商企业，物流配套服务商，普洛斯、安博、嘉民、顺丰分拨中心、德邦物流、中通快递等。

2）区域分析：

该区域在沈阳市重点打造城建新区内，是国家电子商务示范区，保税物流中心，距离沈阳绕城高速3公里，距离机场20公里，交通优势明显，汇集了众多电商及其配套产业，形成合围的优势；此区域价格约在30元/平方米/月，仓储价格较高。

五、沈北新区综合物流集中发展区

1）区域特点:

位于沈阳北部三环与四环之间，规划面积为13.2公里，重点发展汽车零部件、医药、农产品、小商品等，重点发展第三方物流和专业批发市场。该区域汇集了雨润农产品交易中心、安得物流、中远物流、平安不动产、易商、宝供物流等大批物流企业。

2）区域分析：

该区域结构分为买卖营业区、物流经营区、企业加工区，以第三方物流为切入点，是吉林、黑龙江向南输送的门户区域，该区域仓储价格约为24元/平方米/月。

云仓解读

一、城市行业动态

2018年春季，唯品会东北物流中心现已开工建设，项目位于沈阳市于洪区，共1000亩，一期建设400亩，是唯品会全国第六个分拨中心，其功能主要负责辽宁、吉林、黑龙江、内蒙古四省的订单业务以及全国商品的调拨业务。

2018年，菜鸟物流园东北总部基地一期503亩已开始建设中，沈阳被选定为菜鸟网络全国八大核心基地之一，菜鸟网络致力于打造遍布全国的开放式、社会化物流基础设施，建立智能骨干网络。沈阳浑南区成为该网络在东北地区唯一的节点。

沈阳现阶段不断加大招商引资的项目投入，宝马三期项目已确定在沈阳投产，全力打造中德设备产业园区，围绕宝马工厂打造产业链条。苏宁生态小镇也落户于沈阳，相信在未来几年里随着产业的不断完善，带动区域的经济发展，沈阳未来的仓储物流市场会有更大的提升。

二、城市仓储物流发展

相比较于东南沿海城市，在沈阳这座东北老工业城市，电商、互联网等行业的发展相对较慢，社会经济主要还是依靠机械加工、设备制造、汽车生产等传统实体行业作为支撑。这就导致沈阳的仓储行业设施相对老旧，运作模式相对传统，迫切需要产业升级和转移。

随着国家振兴东北老工业基地战略的实施，沈阳仓储物流规划“十二五”规划的出台，近年间，沈阳的城市经济飞速发展，与之配套的仓储行业也得以快速成长，多家行业巨头、电商企业布局沈阳。

但是，沈阳的仓储行业仍然面临着巨大的挑战，一方面，随着规划物流用地却越来越少，土地拍卖价格不断攀升，导致城市高标仓库租金价格水涨船高；而另一方面，城市仓储设施总体供大于求，市场上大量设施陈旧、消防不达标的仓库空置率偏高，产业升级之路困难重重。

云仓问答

1、沈阳仓储市场目前哪种仓库类型需求增长快？

答：消防具备丙二类资质的高标仓库，现阶段部分客户企业对仓库的消防等级产生了重视，仓库消防安全就是客户自己的产品安全，客户会在仓库租金的成本有所提高。

2、沈阳仓储市场目前哪些区域需求最旺盛？

答：浑南新区，浑南新区是国家电子商务示范基地，各大电商及快递公司聚集于此，流量的需求带动物流的需求。

3、沈阳仓储市场目前面临什么问题？

答：仓储资源的供给与需求难以匹配。高标仓库资源较少，需求大，供不应求；普通仓库资源较多，需求小，空置率高。

4、沈阳仓储市场每年哪个时段租仓库比较困难，需提前进行准备？

答：9-10月份租仓比较困难，电商“双11”流量激增，增补库存，会需要大量仓库面积。物流、快递公司会因单量的激增，需要增加仓库面积进行分拨与转运。

5、沈阳仓储市场哪种类型仓库租金涨幅最快？原因是？

答：冷链仓库，沈阳冷链仓库相对于资源比较稀少，电商生鲜迅速增长，原来用冷藏干线运输进行落地配送，现为了实现配送效率，开始设置中转仓库。

6、沈阳仓储物流区域的未来规划？

答：现阶段还是会按照已有的物流区域发展，重点应该在铁西区，宝马第三工厂已确定在铁西中德装备制造园建厂，各大仓储物流企业会围绕其周边大力开展配套业务。

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