前言

“姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船”，唐朝诗人张继的这首著名的诗歌正是描绘的我们的历史文化名城——苏州。古代的苏州是江南地区最大的城市，今天的苏州仍然是长三角城市群中最重要的城市之一，它东临上海，南接嘉兴，西抱太湖，北依长江，是江苏的东南门户，上海的咽喉，苏中和苏北通往浙江的必经之地。如此优越的地理位置，且距离上海仅100公里，给予了苏州在长三角仓储物流领域独一无二的价值和定位。

为了帮助大家更好的了解苏州地区仓储市场情况，物联云仓作为全国性的互联网仓储综合服务平台，根据平台实时在线数据，结合政府部门及行业协会等发布的权威信息，全面梳理总结苏州地区的仓储市场特点、仓储市场数据（仓储面积，仓库空置率，租金水平）及未来发展趋势等方面内容，为您提供参考。

苏州仓储市场背景

苏州的特殊地理位置，造就了其非常明显的区位优势，交通十分便利，京杭大运河纵贯南北，京沪铁路、沪宁高速公路横穿东西，312、204、318国道的在此交汇，境内还有张家港、常熟、太仓3个国家一类长江口岸。由于距离上海太近，苏州的经济发展受上海影响非常强烈，其经济体量和发展前景甚至要好于南京和杭州。与此同时，作为上海这样的超级大都市的卫星城市，苏州也在逐步承接上海的部分城市功能，对于仓储物流行业来说，尤为明显。

随着近年来经济发展的快速转型，电子商务、现代物流等新兴产业的快速崛起，需要与之相匹配的仓储设施的配套与支撑。各类物流地产商都在加大对仓储设施的投资力度，对仓储资源进行紧张的争夺，仓储地产业呈现出真正的爆发式增长，苏州由于其特殊的地理位置、区位交通等因素受到众多物流地产商的热捧，乃“兵家”必争之地，竞争也越发激烈，各类地产商不仅是在数量和价格上，更多的关注点是集中在仓储资源的质量上，目前昆山和常熟已经成为长三角地区重要的专业物流中心。

区域分布上，苏州的仓储资源主要集中在昆山市、苏州工业园区、虎丘区、太仓市等地区。

昆山市：昆山作为全国百强县之首，经济发展迅速，一方面由于其先天性地理位置优越，交通网络发达；另一方面是受政府政策影响，上海一些中小型企业都在往昆山转移，积极的推动了昆山的仓储市场的发展。同时，京东物流把昆山作为重要的华东枢纽中心，占据了昆山仓储市场资源的1/3，同时入驻的仓储物流企业包含德邦、安能、苏宁等，昆山也成为大型物流商争夺的重要区域。

苏州工业园区：位于苏州城区东部。仓储资源较为集中，主要集中在苏州工业园的中心区苏州环普国际产业园，苏州环普国际产业园距离上海仅1小时车程，此外，周边有上海虹桥机场，浦东国际机场，张家港，太仓港以及上海港，洋山港等一批空港、海港设施，将工厂与中国和世界的各主要城市相连，为工厂的生产和销售提供了便利条件，是高新产业的首选之地。客户多为高科技产业，汽车及航空零部件等。

虎丘区：距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，高水准建设的太湖大道横贯东西，且苏州高新技术产业开发区位于虎丘区辖区内。

太仓市：太仓常年位于全国百强县前十位，作为距离上海最近的城市，加上最近上海物流用地紧张，越来越多的物流地产商都把目光投向了太仓，近年来已经新建了多个大型仓储物流项目，成为长三角区域仓储资源的新增长点。区域内太仓港经济技术开发区为国家级经济技术开发区，围绕“大港口、大物流、大产业”的目标定位，坚持港口功能开发和临港服务业发展有机结合，进一步构建以港口为核心的现代物流体系，大力培育龙头型物流企业。

苏州仓储市场数据

一、仓储数量和面积情况

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，苏州市在线仓库数量为159个，总面积为1055.2万㎡。

1)苏州仓库数量分布情况：

目前苏州仓储市场已经初步形成昆山花桥物流中心、苏州工业园区综合保税区、苏州高新区物流中心等集中区域物流基地，从仓库分布数量上可见一斑（图一），太仓是物流地产的快速增长区域。

2)苏州仓库面积分布情况：

苏州各区中，昆山市仓库面积有着绝对优势（339.2万㎡），约占苏州市整体仓库面积的32%，吴中区（173.8万㎡），吴江区（125.8万㎡），苏州工业园区（109.3万㎡）（图一）。

图一 数据来源：物联云仓平台

二、仓库空置率分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，苏州各区仓库可对外出租面积（以下简称“可租面积”）为33.7万㎡（不含在建仓库），平均空置率为2.81%；昆山市可租面积较高为14.4万㎡，其空置率为4.5%，张家港市空置率最高，达到12.0%，吴中、常熟、太仓、虎丘空置率较低，各区域空置率详见图二。

图二 数据来源：物联云仓平台

作为上海的卫星城市，在“长三角”经济圈的巨大热度辐射之下，苏州是近年来是仓储物流行业的“兵家必争之地”，其仓储物流市场本身也相当繁荣，所以苏州各区平均空置率较低，仅为2.81%。昆山市因仓储资源供应量较大，空置率略高于苏州平均水平。

三、各类型仓库租金分析

仓库类型分类说明：

平库：无月台单层库；高台库：有月台单层库；楼库：多层库；冷库：冷藏库和冷冻库。

1)苏州平库与高台库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，苏州平库平均租金为28.0元/㎡/月（图三），苏州工业园区平均租金最高，为33.0元/m²/月；常熟以23.0元/m²/月成为月平均租金最低地区。

苏州高台库平均租金为30.8元/㎡/月（图四），苏州工业园区高台库平均租金最高，为36.0元/㎡/月。仓库租金水平与仓库的位置、仓库的客观条件等因素密不可分。

2)苏州楼库租金分析

根据物联云仓平台在线数据，截至2018年12月，苏州楼库平均租金为24.6元/㎡/月（图五），主要分布在昆山市（123.8万㎡）、苏州工业园区（96.4万㎡）。其中，苏州工业园区楼库平均租金为29.0元/㎡/月，租金最高，昆山市楼库平均租金为26.0元/㎡/月，相对较低。

图五 数据来源：物联云仓平台

苏州重点仓储物流区域分析

一、昆山花桥物流中心

1）区域特点：

昆山花桥物流中心目前包括了普洛斯昆山花桥物流园、万纬昆山花桥物流园、宝湾物流园、富莱德昆山物流园等，总建筑面积超过40万平米，入驻客户集中于大型物流公司比如德邦、利丰供应链等以及电商客户；由于优越的地理位置可为上海、苏州、无锡提供高效的物流仓储服务是各大物流商争抢的热门之地。

2）区域分析：

花桥物流中心是昆山市近3年快速发展起来的物流中心，是昆山物流市场重要集散地组成部分之一，该区域内高标仓资源丰富，仓库规格高建筑面积总量大，但同时由于特殊的地理位置仓库的价格也是居高不下高台库的价格已经高达36-39元/平/月。

二、苏州工业园区综合保税区

1）区域特点:

截至目前，区内基础设施及基建投入已超过40亿，建成各类保税仓库20万㎡，厂房约80万㎡，周边建成普通仓库40万㎡，商业办公设施6万㎡，已初步形成设施先进、配套完善、交通便利，集保税加工、保税物流和进出口贸易为一体的综合性功能区域，中外运、大田物流、锦海捷亚、怡亚通等一批国内知名物流公司已纷纷进驻中心，为苏州及周边地区的企业提供一流的物流服务。

2）区域分析：

由于保税区政策的支持有着先天的优势境外进入保税物流中心的货物给予保税，境内货物进入保税物流中心视同出口离境，入中心即退税，货物在中心内可自由组配、转移、无存放期限，同时对于进入保税区的企业也是严格把关和筛选门槛相对较高。

三、苏州高新区物流中心

1）区域特点:

苏州高新物流中心处于一个现代化交通的结合点，具有优越的地理环境，聚集着大型物流公司中转场以及干线物流，是仓配一体建仓的首选之地。目前入驻的有苏州传化物流港，中外运高新物流园，嘉民物流园，普洛斯高新区物流园，宇培一期和二期物流园，已建成仓约60万㎡，是众多地产商关注的热门地带，该物流中心主要是传统物流企业居多，是大型物流公司货物集散中心的聚居地。

2）区域分析：

苏州高新区具有发达的交通，同时制造业密集，这是物流发展的首要前提，各大地产商的加入基础物流设施的投入运营使高新区物流业更上一个台阶，但是目前来说苏州高新区仓储、运输是主营业务，目前高标准的仓配一体物流企业较少。

四、太仓板块

1）区域特点：

太仓坐拥“江苏第一外贸大港”太仓港，是上海国际航运中心重要组成部分，因离上海太近，又有上海“后花园”的称号，位于江苏省东南部，东濒长江，南依上海，西连昆山、苏州，北接常熟，是江苏省经济最为发达的县(市)之一。因近年上海物流用地紧张，越来越多的物流地产商都把目光投向了太仓，近年来已经新建了多个大型仓储物流项目，成为长三角区域仓储资源的新增长点。

2）区域分析：

太仓仓储市场目前包括普洛斯、易商、乐歌等地产商进驻，目前总面积超过100万平米。各大地产商的进入为太仓注入了新的活力，地产商看中了太仓绝佳的地理位置优势和港口城市稀缺资源，纷纷拿地建设高标准现代化的仓储设施，抢占属于自己的仓储市场份额。太仓的交通非常优势非常明显，对于物流仓储市场的发展与成熟起到关键作用。便捷的公路运输网，在太仓境内各地基本可以保证15 分钟内就能上附近的高速公路，半小时即可到达上海市区，同时，太仓市域内有三条流域性河道与长江航道、京杭大运河相贯通，形成了便捷的水上交通网。

云仓解读

城市仓储物流规划和趋势

根据城市“十三五”规划，苏州计划建设形成以港口物流、保税物流、供应链物流和城乡共同配送为特色的现代物流服务体系，巩固提升长三角重要物流枢纽城市地位。

到2020年，全市物流总费用占GDP比重年均下降0.1个百分点构建现代物流体系，重点发展港口物流，加强苏州港配套设施建设，深化与上海港及长江中上游港口、江苏沿海港口的合作，聚焦一带一路和长江经济带、深入发展专业物流，加快建设张家港玖隆钢铁物流园等重大项目，培育壮大专业物流，完善城乡共同配送体系。建设苏州绿色农产品长三角配送基地、苏汽城市配送枢纽等配送基地，做精做细供应链物流，加大与制造业配套衔接的公共外库等仓储配套设施的建设，培育一批具备精益物流、敏捷供应链、分布式仓储、全程精细化管理的供应链管理企业。

苏州作为现代化经济体，仓储市场发展迅速，各大电商与第三方物流需求都在增大，各类地产商也在加大仓储设施的投入，仓储总面积会持续增长，同时会对苏州仓储市场进行整合，一大批老旧的仓库会逐渐被市场所淘汰，各大地产商通过对老旧仓库的收购和改造以全新的面貌投入市场，市场客户需求更集中在高标库，仓库等级和要求也会是越来越高。

随着苏州交通网络越来越完善，区位优势的重要性会逐渐降低，客户在选择的时候不单单是考虑价格、位置、设施、客户群体、更重要的是客户体验，完善的仓配一体服务体系是客户主要的选择因素，苏州的仓储市场也会由前期量的积累逐渐达到质的飞跃，同时市场也会趋于稳定，苏州仓储市场会形成一个相对稳定、产业分布清晰、市场成熟的态势。

云仓问答

1、苏州仓储市场目前哪种仓库类型需求增长快？

答：目前是具备丙二类资质的高标仓库需求量增长较大，一方面是政府政策对于消防管控的严格，具备丙二类消防资质的仓库是客户首选，同时，客户对于货物安全性也越来越重视，消防不达标的安全事故频发也让客户注重选仓时把消防作为重要考虑的方面；另一方面是客户追求货物操作效率，有卸货平台的月台库效率远高于平库。

2、苏州仓储市场目前哪些区域需求最旺盛？

答：昆山、苏州工业园区的仓储需求最旺盛，昆山紧挨上海辐射江浙沪，近年来地产物流商仓储设施投入加大都是高标库居多，一批上海中小型企业流入到昆山仓储市场；苏州工业园区发展趋于成熟目前是各大高新技术产业的不二之选。

3、苏州仓储市场目前面临什么问题？

答：市场上仓库水平参差不齐，新建仓库以及高标仓库客户需求量大，供不应求；老旧仓库设施无法满足客户的要求，空置率较高。三方仓配市场，用户大都反馈三方服务市场鱼龙混杂，需要花费较大精力来筛选符合自己实际需求的公司。

4、苏州仓储市场每年哪个时段租仓库比较困难，需要提前进行准备？

答：各大电商年底购物节如双11、双12之前，是物流旺季导致仓库需求量剧增；同时各类仓储客户在年底普遍订单量较大，很多客户原有仓储面积不够需要临时扩仓，这些因素都导致在11月前后找仓比较困难，客户需要提前早做准备。

5、苏州仓储市场哪些类型仓库租金涨幅最快？原因是？

答：具备丙二类资质的高标仓库的租金涨幅最快，市场供不应求。

6、苏州仓储物流区域的未来规划？

答：一方面是继续加快仓储设施的投入和建设，尤其是高标仓库的建设；其次是资源的整合，仓储行业的升级和转移；还有就是三方仓储物流市场由单一的仓储或物流分开运作模式，向成熟的仓配一体模式过渡，在这个过程中，一批注重服务质量和效率的仓配一体服务商会脱颖而出。

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